История развития института самовольной постройки. Правовой режим самовольной постройки: проблемы теории и практики

Договор пожизненного содержания с иждивением

Сделки, подобные договору ренты, заключались в России еще в XIX веке. Так, известный русский цивилист В. С. Пахман, рассматривая случаи условной продажи, отмечал...

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Понятие и виды договоров

Договор - одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты...

Признание права собственности на самовольную постройку

Норма, регулирующая общественные отношения, связанные с самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) внутренне связана с абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК, предусматривающей, что право собственности на новую вещь, как общее правило, приобретается лицом...

Примирительные процедуры в гражданском процессе

Пробелы в праве и пути их устранения

2.1 Способы устранения пробелов в римском частном праве Пиголкин А.С. Обнаружение и преодоление пробелов права // Советское государство и право. 1970, №3. С.49-57...

Проблемные вопросы наследования по закону

Гражданский Кодекс РФ дает легальное определение наследования. Согласно ст. 1110 ГК РФ, «при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е...

Понятие самовольной постройки можно найти в статье 222 ГК РФ, по которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке...

Самовольная постройка как предмет спора в арбитражном суде

После констатации факта, что соответствующий объект является недвижимым имуществом, суду для решения вопроса о возможности применения положений ст.222 ГК РФ необходимо установить наличие у данного объекта недвижимости признаков...

Положение самовольной постройки как института гражданского права очень интересно как в действующем законодательстве, так и в хозяйственной жизни - при возведении незаконных построек...

Самовольная постройка как способ приобретения права собственности

Институт собственности (право собственности в объективном смысле) является общим правовым институтом, вокруг которого формируется вся система частного и публичного права. Собственность является основой социального статуса личности...

Самовольная постройка как способ приобретения права собственности

гражданин безвестное отсутствие умерший Регулирование гражданских отношений предполагает участие гражданина в правоотношениях. Возможны, однако, ситуации...

ИСТОРИЯ

Развитие правового регулирования самовольной постройки

Историко-правовой анализ генезиса института самовольной постройки с методологических позиций следует начинать с римского частного права. Это обусловлено тем что, зародившись более двух тысяч лет назад, римское частное право в настоящее время оказывает существенное влияние на современное гражданское право и во многом является его фундаментом. Об этом свидетельствует факт использования наукой гражданского права многих правовых категорий и конструкций римского права, что непосредственно объясняется их исключительной важностью для системы отечественного частного права в целом и её отдельных отраслей.

Самовольное строительство было широко известно в Древнем Риме. Однако его результат понимался римскими юристами двояко, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой - как один из случаев поступления имущества в собственность владельца земельного участка. Известный римский юрист Гай писал: «постройка, воздвигнутая кем-либо на нашей земле, хотя бы кто-либо построил ее для себя, становится по естественному праву нашею, так как построенное на поверхности принадлежит собственнику земли» .

Даже если собственник земельного участка строил здание из чужого материала, он все равно приобретал право на строение, так как существовало правило. При этом стоимость материалов и в конечном итоге самого здания не имела существенного значения, хотя могла многократно превосходить стоимость самого земельного участка. Указанный подход позволил квалифицировать самовольную постройку в качестве способа приобретения права собственности путем приращения имущества (inaedificalio). Причем увеличение имущества происходило у собственника земельного участка, поскольку римское право мыслило строение как составную часть земельного участка: superficies solo cedit - построенное на поверхности следует за почвой, то есть правовая судьба земли определяла правовую судьбу постройки.

Другим вариантом разрешения правового положения застройки на чужой земле стал суперфиций (superficies в общем смысле означало всё созданное над и под землёй и связанное с поверхностью земли) - «наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного периода строением, возведенным на чужом земельном участке за плату». Суперфициарию принадлежало в течение определенного договором срока право осуществлять пользование постройкой. Таким образом, институт суперфиция не только не расходился с классическим принципом о строении как принадлежности земельного участка, но предоставлял ограниченное вещное право суперфициарию в отношении построенного им здания или сооружения. И уже впоследствии у классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь - ius in re aliena, которое могло переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или отчуждается.

Следует отметить, что хотя институты superficies и самовольной постройки существовали в римском частном праве, юристы того периода не дали этим правовым понятиям никакого научного определения. Объяснение этого феномена заключается в том, что римляне не столько «не сумели» выработать четкой терминологии, сколько создали логичную понятийную систему, основанную на достаточно свободном использовании терминов, в разной степени перекрывающими друг друга и взаимозаменяемыми в зависимости от правовой ситуации. При этом в ходе разрешения какого-либо практического вопроса в такой понятийной системе на первом месте оказывается не сугубо юридический «термин», а общественное отношение. Действительно доктрина римского частного права имущественные отношения разработала настолько всесторонне и глубоко, что до сих пор является образцом для совершенствования современной юриспруденции.

В целом анализируя римский период развития института самовольной постройки можно констатировать существование своеобразной достаточно четко дифференцированной системы отношений собственности в сочетании с архаическим характером понятийно-терминологического аппарата в исследуемой области.

Гражданский кодекс Франции (1804) и Германское гражданское уложение (1896), подвергшиеся влиянию со стороны римского частного права, сохранили приоритет так называемого «права почвы» при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику. В рассматриваемом правоотношении данные источники права закрепляют переход самовольно возведенной постройки в собственность к собственнику земельного участка. Одновременно используется принцип диспозитивного регулирования в виде права застройщика на различного рода компенсации (ст. 555 Гражданского кодекса Франции, § 951 Германского гражданского уложения).

Аналогичной позиции придерживалось и российское дореволюционное законодательство (ст. 384, 424. 425, 574, 609, 610 т. 10 Свода законов гражданских Российской Империи, ст. 32, 847, 848 проекта Гражданского уложения 1810 г.) .

В ст. 424 т. 10 Свода законов гражданских Российской Империи было закреплено право полной собственности на землю, а её владелец имел право на все находящееся на поверхности земли. В то время и речи не могло идти о правах застройщика, действовавшего самовольно и незаконно. Однако русскому гражданскому праву того периода был известен своеобразный аналог римского института superficies - право застройки, которое было установлено Законом 1912 г.

Отличительной особенностью данного правового подхода к застройке являлось приобретение права собственности на возведенное строение собственником земельного участка, а застройщиком по договору о праве застройки. Тем не менее, право застройки земельного участка оформлялось по правилам, предусмотренным для недвижимого имущества. Если же в договоре не было особых соглашений между собственником земельного участка и застройщиком, то по истечении его срока действия застройщик имел право снести, возведенную им постройку. Собственнику земельного участка также принадлежало право снести указанную постройку, либо же приобрести права собственности на неё, но при условии возмещения её стоимости по самой низкой оценке.

Советское гражданское право на первоначальном этапе своего развития в целом восприняло институт права застройки, закрепив его в ГК РСФСР 1922 г. (ст.71-84), установив право застройки как владение и распоряжение строением, возведенным на государственном земельном участке на договорных, срочных и возмездных началах, с правом отчуждения и залога данной постройки. Как справедливо отмечает К.И. Скловский, «суперфиций и право застройки по ГК РСФСР 1922 г. обязаны своим возникновением существованию больших массивов земель с ограниченной возможностью гражданского оборота». Примечательно, что в этот период самовольная постройка гражданским законодательством вообще не упоминалась. Однако ст. 74 ГК РСФСР 1922г. уже предписывала застройщику при возведении построек и эксплуатации их соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила. Тем самым на законодательном уровне были установлены специальные требования по возведению зданий и сооружений.

Понятие и последствия самовольного строительства были предусмотрены ст. 109 ГК РСФСР. Часть 1 этой статьи определяла правовой режим самовольной постройки, признаки, позволяющие определить ее характер. Самовольной признавалась постройка, возведенная без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Важно отметить, что к числу таких нарушений относилось и превышение застройщиком установленных законом предельных норм жилой площади (60 кв.м.). Как самовольное строительство рассматривалось и переоборудование нежилого строения в жилое, а также возведение жилой пристройки без соответствующего разрешения. При этом юридически безразличным было, на каком земельном участке было возведено самовольное строение - самовольно захваченном или отведенном для другого целевого использования.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. резко отрицал возможность признания за самовольным застройщиком какого-либо права. Судебная практика так же исходила из того, что иски о признании права собственности на самовольно возведенные строения, в отличие от споров по поводу права собственности на материалы, детали и конструкции, остающиеся после сноса таких незаконных построек, были неподведомственны суду. В тех же случаях, когда исполнительный комитет местного Совета давал надлежащее разрешение на отчуждение возведенного с нарушением существующих правил помещения, последнее самовольным не считалось и безвозмездному изъятию не подлежало. Таким образом, устранить юридические последствия самовольного строительства и тем самым создать основания для возникновения у застройщика права собственности мог лишь административный орган, а не судебный.

Более позднее Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» разъяснило, что когда такая постройка была возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке застройщику, и исполком местного Совета отказался заключить с ним договор о предоставлении ему в бессрочное пользование данного земельного участка, такая постройка по решению исполкома подлежала сносу осуществившим ее лицом и за его счет, либо могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местных Советов народных депутатов. Более того, указал, что судам неподведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенный дом (дачу) или часть дома (дачи), в том числе связанные с куплей-продажей, дарением, меной, наследованием, а также разделом, независимо от того, предъявляются они гражданином, осуществившим самовольное строительство, или другим заинтересованным лицом.

Важно отметить, что правилу ст. 109 ГК РСФСР о последствиях самовольных построек, возведенных до 01.10.1964г. и признававшихся самовольными постройками по ранее действовавшему законодательству, придавалась обратная сила (ст. 11 Указа Президиума Верховного Совета РСФСР «О порядке введения в действие Гражданского и Гражданского процессуального кодексов РСФСР»).

Из анализа ст. 109 ГК РСФСР следует вывод о том, что субъектом самовольного строительства выступал гражданин, а объектом - жилой дом (дача). Законодательство этого периода не упоминает самовольное строительство юридических лиц. Вместе с тем нормы § 15-16 Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», определяя правовые последствия самовольной постройки, не разграничивали самовольные строения; возведенные гражданами и юридическими лицами.

Принятые в 1968 году Основы земельного законодательства так же были направлены на борьбу с незаконным строительством и предусматривали меры охраны права исключительной собственности государства на землю. Любые действия, нарушающие это право, признавались незаконными, а лица, допускающие нарушения законов о национализации земли, привлекались к ответственности.

Анализ судебной практики того периода свидетельствует о том, что возможностью изъятия (конфискации) самовольно возведенных построек исполкомы пользовались довольно широко.

В большинстве случаев самовольное строительство узаконивалось, либо принималось решение о сносе здания, поскольку зачисление самовольных строений в фонд местных Советов депутатов трудящихся соответствующие исполкомы считали нецелесообразным. Вместе с тем, такая практика так же существовала и даже была обобщена Постановлением Пленума Верховного Суда СССР «О применении законодательства при рассмотрении судами дел об изъятии домов, построенных гражданами с нарушением действующих правил».

Таким образом, советские нормативные акты, в силу исторически сложившихся обстоятельств, предусматривали меры борьбы и предупреждения возведения самовольных построек, закрепляли публично - правовой подход к оценке института самовольной постройки и были направлены на защиту интересов государства - государственной монополии на землю. Единственной нормой права, содержащей трактовку понятия "самовольная постройка", в настоящее время является ст. 222 ГК РФ. Именно в ней определены признаки самовольной постройки, порядок и основания признания права собственности на нее, а также негативные последствия ее осуществления (в частности, обязанность лица, осуществившего самовольное строительство, произвести ее снос).

В литературе так же высказано мнение о постройке как индивидуальном объекте, который получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов. Однако необходимо все-таки уточнить данное определение. Во-первых, постройка - это объект, который своим возникновением обязан деятельности по её созданию, а именно градостроительной деятельности. Во-вторых, строительная конструкция может рассматриваться в качестве постройки лишь тогда, когда достигает известной степени законченности самого процесса строительства. В-третьих, постройка - это объект, обособленный от других уже существующих на том же земельном участке аналогичных объектов.

Самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности. Несмотря на кажущуюся простоту условий возникновения права собственности на недвижимое имущество, сформулированных в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), правоприменительная практика по данной статье постоянно сталкивается с проблемными вопросами.

К их числу относится прежде всего определение сферы общественных отношений, подпадающих под регулирующее воздействие указанной правовой нормы.

Применяется ли ст. 222 ГК РФ только к отношениям по новому строительству объектов недвижимости, либо также для признания права собственности на дополнительные площади, возникшие при проведении самовольной реконструкции объекта (надстройка дополнительных этажей, пристройка к основному зданию и т.п.)? Допустимо ли признавать право собственности на основании данной статьи на не завершенный строительством объект либо понятие "самовольное строительство" не распространяется на объекты незавершенного строительства, так как они не могут быть отнесены к числу созданных строений?

В юридической литературе и судебной практике по данным вопросам высказаны различные мнения.

Одни авторы полагают, что термин "постройка" предполагает известную степень законченности процесса строительства. Другим признаком называют самостоятельность постройки по отношению к уже существующим объектам. Поэтому пристройка части строения к ранее созданному не подпадает под действие указанной статьи*(1) . Возражения о том, что не завершенный строительством объект может быть признан самовольной постройкой высказаны и О. Мананниковым.*(2)

Согласно другой позиции осуществление реконструкции приводит к появлению объекта самовольной постройки. В процессе осуществления самовольной реконструкции в виде пристройки нарушаются условия первоначальной проектной документации, по которой выполнялось строительство, актов сдачи - приемки объектов в эксплуатацию, размеры площадей, определенных в названных документах, поэтому новые дополнительные площади следует рассматривать как объекты самовольной постройки.*(3) Некоторые сторонники данной позиции уточняют свое мнение, дополнительно ссылаясь на то, что возможность применить ст. 222 ГК РФ возникает только в том случае, если в процессе реконструкции (достройки, перестройки) создан новый объект недвижимости.*(4)

Неединообразна по данным вопросам и судебная практика. Так, в одном случае созданная в процессе реконструкции пристройка рассматривается как самостоятельный объект строительства и признается самовольной постройкой. При оценке реконструированного объекта недвижимости суды квалифицируют его как самовольную постройку, ссылаясь на изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения. Создание в процессе реконструкции нового объекта того же назначения либо достройка дополнительного этажа на здании, осуществленные в границах ранее предоставленного земельного участка, тем не менее, означают фактическое изменение целевого назначения земельного участка, что и является основанием рассматривать созданный объект как самовольную постройку.*(5) . Косвенно позиция Высшего Арбитражного Суда РФ о возможности квалификации в качестве объекта самовольной постройки надстройки здания и применения к этому объекту правил ст. 222 ГК РФ выражена в постановлении от 09.11.04 N 9515/04. По данному делу заявлен иск о сносе самовольной постройки в виде двухэтажной мансарды над зданием. Решением суда иск удовлетворен, поскольку собственник здания возвел надстройку самовольно и в силу ст. 222 ГК РФ обязан ее снести. Судебные акты по данному делу отменены по процессуальным основаниям, как принятые о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, и с нарушением пределов рассмотрения дела в кассационной инстанции.

В других случаях суды исходят из того, что к отношениям по самовольной реконструкции не применяются правила ст. 222 ГК РФ. Вместе с тем, в рамках данной позиции практика также дифференцируется в зависимости от результата проведенной реконструкции. Одни суды полагают, что если в процессе переустройства здания не создано нового объекта недвижимости, то в отношении новых площадей, возникших в здании, не могут быть применены правила ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Такое обоснование сделано кассационной инстанцией при оставлении в силе решения суда об отказе в иске о сносе самовольной постройки - третьего этажа в здании. Суд исходил из того, что в результате перепланировки второго этажа путем перекрытия части пространства второго этажа в здании не создано самостоятельного архитектурного объекта, поскольку перепланировка была произведена внутри здания и не повлекла за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города, его отдельных элементов.*(6)

Вместе с тем, другие окружные суды считают необходимым разграничивать понятия "новое строительство" и "реконструкция" и полагают, что самовольная реконструкция не охватывается диспозицией ст. 222 ГК РФ и не создает самовольной постройки как ее результата независимо от того, возникают ли в процессе ее проведения новые объекты либо происходит лишь общее увеличение полезных площадей здания.*(7) Так, по одному из дел позиция кассационной инстанции по вопросу об определении сферы действия ст. 222 ГК РФ обоснована следующим. Согласно п. 1 указанной статьи самовольной постройкой считается недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка. Следовательно, самовольными постройками являются лишь те объекты, которые ранее не существовали, а объекты, возведенные в установленном порядке и реконструированные собственником, к самовольным постройкам не относятся. Понятия "строительство" и "реконструкция" не являются тождественными. Это видно из содержания Градостроительного кодекса РФ, в котором строительство и реконструкция обозначаются как различные виды градостроительной деятельности.

Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения права собственности на вещь. Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере. В противном случае пришлось бы признать, что при реконструкции право собственности на существовавший объект прекращается, а на реконструированный возникает только в порядке, установленном для возникновения права собственности на самовольную постройку. Однако реконструкция не предусмотрена законом в качестве основания для прекращения права собственности, а перечень таких оснований является исчерпывающим*(8) .

Представляется, что правовая конструкция объекта самовольного строительства, заложенная в ст. 222 ГК РФ, не находится в прямой зависимости от таких экономических категорий, как новое строительство и реконструкция. Объектом самовольной постройки может стать и обособленное сооружение, созданное в процессе реконструкции. С учетом того, что нежилые помещения в гражданском законодательстве рассматриваются как самостоятельные объекты гражданских прав, в юридической науке производные объекты недвижимости, в том числе здания, исследуются как самостоятельные системные образования с собственным элементно-структурными отношениями.*(9) Определение значения терминов "здание" и "помещение" дано в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Помещениями следует считать конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения и рассматривается как вещь исключительно в юридическом смысле этого слова.*(10)

Новый Градостроительный кодекс РФ впервые дает четкое разграничение понятий "строительство" и "реконструкция". Согласно ст. 1 строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (ст. 51 названного Кодекса).

Градостроительным кодексом РФ введено также понятие "градостроительный регламент", под которым понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, в том числе предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

По смыслу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка, являясь недвижимым имуществом, находится в неразрывной связи с земельным участком, она может быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке. Поэтому к самовольным постройкам следует относить такие новые объекты, как пристройки к существующему зданию либо надстройки, увеличивающие внешние габариты строений в виде дополнительных этажей, надстроек. Поскольку градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешенного строительства всего того, что находится над поверхностью земельного участка, такая реконструкция может нарушить установленные им нормы, т.е. фактически изменить целевое назначение земельного участка, и в силу этого произведенная надстройка может рассматриваться как объект, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Создание нового обособленного объекта в процессе реконструкции здания по общему правилу не влечет изменения субъекта права собственности на реконструированный объект в целом. Возможность признания права собственности на такое обособленное строение зависит от предоставления лицу, осуществившему строительство, земельного участка под данным объектом.

По смыслу ст. 222 ГК РФ объектом самовольного строительства не могут быть новые площади, созданные в пространстве имеющегося здания в результате его внутренней перепланировки, в том числе появления дополнительных этажей внутри существующего стабильного каркаса здания. В этом случае в установленном порядке следует решать вопрос об изменении площади имеющегося объекта, но не о признании права собственности на дополнительные обособленные площади в порядке ст. 222 ГК РФ.

Учитывая различия судебной практики в толковании положений ст. 222 ГК РФ, высшей судебной инстанции необходимо дать соответствующие разъяснения, обеспечивающие единообразное понимание сферы применения данной правовой нормы.

По смыслу ст. 222 ГК РФ временные сооружения и сооружения из легковозводимых конструкций не могут быть объектом самовольной постройки, поскольку из текста статьи однозначно следует, что в ней речь идет о недвижимом имуществе.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ проблема самовольности постройки связана с наличием спора о праве на созданный объект недвижимости. Поэтому для устранения правовой неопределенности законодатель установил правила об условиях приобретения права собственности. Для этого необходимо в установленном порядке предоставить земельный участок лицу, осуществившему постройку, а истцу доказать, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью.

Вместе с тем, если земельный участок в установленном порядке предоставлен застройщику, а последний начал возводить строение без получения на это необходимых разрешений, вправе ли владелец земельного участка обращаться с иском о признании права собственности на это строение, учитывая, что никто его прав на объект не оспаривает? В суде достаточно часто предъявляются и рассматриваются подобные иски. В литературе справедливо отмечено, что судебный порядок признания права собственности владельца земельного участка, осуществившего самовольную постройку, приводит к тому, что суд вместо разрешения спора о праве подменяет собой органы, на которые возложены обязанности в выдаче разрешений на строительство и согласовании застройки.*(11) Анализ судебной практики свидетельствует о том, что лица, осуществившие самовольную постройку на принадлежащем им земельном участке, используют судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку с целью обойти установленный порядок получения разрешений на строительство.

Одним из наиболее быстро претерпевающим изменения институтом гражданского права, с точки зрения законодательного регулирования, является институт самовольной постройки.

Данный факт связан с тем, что в процессе изменения и трансформации экономической, социальной и политической ситуации в мире, инструменты регулирования самовольного строительства меняются то в сторону либерализации узаконения самовольных построек, то в сторону ее ужесточения.

В вопросе правового порядка самовольной постройки трудно разобраться без определения правовой природы представленного объекта.

Тонкости понятия самовольной постройки и особенности легализации определяются в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До 1 сентября 2015 года статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации включала следующее определение самовольной постройки: "1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки". самовольный постройка недвижимость имущество

На сегодняшний день список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой, стал предельно точным. В данный список с 1 сентября 2015 года могут входить только здания, сооружения или другие строения. Законотворец отменил понятие "иное недвижимое имущество", к коему причисляются объекты незавершенного строительства.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ дается определение автономного вида недвижимости, каковым является объект, строительство какового не завершено, а также не является ни зданием, ни строением, ни сооружением. Таким образом, можно заметить, что законодатели исключили вероятность легализации объекта незавершенного строительства, на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Но, к сожалению, судебная практика не подтвердила наши ожидания. Опираясь на ту же судебную практику, отметим, что в п. 30 постановления от 29 апреля 2010 года, Пленума Верховного суда РФ № 10, а также Пленума ВАС РФ № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22) сказано, что объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество, может быть признано самовольной постройкой. Стоит заметить, что в вопросе распространения ст. 222 Гражданского кодекса РФ на объекты незавершенного строительства, не самой недурственной идеей является ожидание правовой позиции Верховного суда РФ.

Как и многим понятиям, правовому режиму самовольной постройки не чужд дуализм ее натуры:

• 1. Правонарушение, идущее в разрез с нормами норм земельного и градостроительного законодательства.
• 2. Возникновение одного из условий, требований или оснований приобретения права собственности в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Некоторые, достаточно подкованные в юридическом смысле, люди, осуществившие самовольное строительство, прибегали к судебному признанию права собственности в обход административного порядка, на основании положения ст. 222 ГК РФ в редакции до 1 сентября 2006 г., что шло в разрез исключительному характеру ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка в собственности, а также в наследуемом пожизненном или бессрочном (постоянном) владении признается только за гражданином, в пользовании которого имеется земельный участок, на котором производилась данная постройка. По настоящий момент происходят достаточно быстрые реагирования на изменяющиеся тенденции в области гражданского права и действия по изменению правового регулирования приобретения права собственности на самовольную постройку. В данном конкретном случае можно сказать о попытке законодателя закрепить принцип "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов", указанный в пп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Существует ряд совокупных определенных условий, для легализации права собственности на самовольную постройку (п.3 ст.222 ГК РФ). Если до 1 сентября 2015 года пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ содержал только два обязательных условия по этому вопросу, то на сегодняшний день ряд пополнился до четырех условий.

• 1. Право на землю (действовало до 1 сентября 2015 года) (абз. 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ, определение Верховного суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ 14-165.
• 2. Право на строительство (начало действовать с 1 сентября 2015 года). (на основании абзаца 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ.)
• 3. Соответствие постройки градостроительным нормам (начало действовать с 1 сентября 2015 года). (абзац 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ.)
• 4. Соблюдение прав третьих лиц (действовало до 1 сентября 2015 года). (абзац 4 п. 3 ст. 222 ГК РФ.)

Кроме этого, основываясь на судебную практику, можно обозначить и определить условия признания права собственности на самовольную постройку, которые были сформированы судами еще до 1 сентября 2015 года и являются базисом на сегодняшний день.

• 1. Постройка соответствует целевому назначению земельного участка (определение Верховного суда РФ от 13 января 2015 г. № 18-КГ 14-168.)
• 2. Застройщик обращался за разрешением на строительство (пытался легализовать постройку другим способом). (на основании абзаца 2 п. 26 постановления № 10/22).
• 3. Постройка соответствует нормативам, сохранение ее не создает угрозы для граждан. В части соответствия постройки нормам строительных и градостроительных нормативов можно быть уверенным, что изменения, которые вступили в законную силу с 1 сентября 2015 года (абзац 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ) укрепили эту судебную практику уже на уровне закона.
• 4. Постройка является независимым объектом.

В статье 222 ГК РФ не рассмотрены должным способом отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом; перепланировка, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости (абзац 1 п. 29 постановления № 10/22). (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А 63-10861/2012).. Хотя реконструированная недвижимость в некоторых случаях может быть признана самовольной постройкой, если в результате произведенных работ возник новый объект (п. 28 постановления № 10/22.)

В целом, опираясь на определение рассмотренного нами такого института как самовольная постройка и гражданско-правовой режим, для легализации самовольной постройки требуется обратить внимание на целый ряд правовых условий, как уже вступивших в силу с 1 сентября 2015 года в российском законодательстве, так и сложившихся в судебной практике.

Список литературы

• 1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - С.3301.
• 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - С. 4147.
• 3. Коршунов Е.А. Проблемы легализации и оформления самовольной постройки // "Бюллетень нотариальной практики". - 2008. - № 5. - С. 18.
• 4. Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 18-КГ 14-165 [Электронный ресурс] // URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/dogovor_prostogo_tovarischestva/ (дата обращения: 02.08.2015 г.)
• 5. Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 18-КГ 14-168 [Электронный ресурс] // URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online .cgi?req=doc;base=ARB;n=416843;dst=0;ts=1A15BCBD75C15F2AF8EB97BF17248CA8; rnd=0.13564670528285205 (дата обращения: 02.08.2015 г.)
• 6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская Газета. - 2010. - № 109.
• 7. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А 63-10861/2012 [Электронный ресурс] // URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=card;page=splus;ts=1A1... (дата обращения: 02.08.2015 г.)
• 8. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., -2006. - С. 54.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Правовое регулирование самовольной постройки

Введение

1.3 Правовая природа самовольной постройки

2. Признание права собственности на самовольную постройку

2.1 Условия и порядок признания права собственности на самовольную постройку

2.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку

3. Снос самовольной постройки

3.1 Основания и порядок сноса самовольной постройки

3.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о сносе самовольной постройки

Заключение

Библиографический список

Приложение

Введение

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ, вступившим в силу с 01.09.2015 года (далее - Закон № 258-ФЗ), в ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующую отношения, возникающие в связи с самовольным строительством, были внесены значительные изменения. В свете подобных изменений исследование правового регулирования института самовольной постройки приобретает дополнительную актуальность, как для теории, так и для практики.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.Ст. 222. Под самовольной постройкой принято понимать недвижимую вещь. Будучи недвижимой вещью, самовольная постройка фактически изъята из гражданского оборота. В соответствии со ст. 222 ГК РФ у лица, создавшего самовольную постройку, не возникает право собственности на неё, и, как следствие, такое лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой и совершать в отношении неё сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Отличительной особенностью самовольной постройки является её двойственная природа. С одной стороны, самовольная постройка представляет собой правонарушение, с другой стороны - является способом приобретения права собственности. Негативный аспект самовольного строительства проявляется, в первую очередь, в угрозе безопасности граждан, возникающей вследствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил при её возведении. Кроме того, противоправность самовольного строительства выражается в отступлении от императивно регламентированных правил и административных процедур, регулирующих отношения в области строительства, наличие которых продиктовано очевидным публичным интересом в этой сфере. Тем самым, возведение самовольной постройки противоречит публичному интересу и представляет угрозу правам и законным интересам неопределенного круга лиц.

Тем не менее, являясь недвижимым имуществом, самовольная постройка аккумулирует в себе серьезные денежные вложения, поэтому снос самовольных построек представляется не всегда обоснованным и экономически целесообразным. В связи с этим законодатель предусмотрел специальную юридическую конструкцию по введению незаконно возведенных построек в гражданский оборот. Таким образом, законодателем предусмотрено наличие двух процедур перехода самовольной постройки в другой правовой режим: процедуры легализации самовольной постройки или процедуры её сноса.

Объектом данного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с самовольным строительством.

Предметом исследования выступает правовой режим самовольной постройки.

Институт самовольной постройки неоднократно выступал предметом рассмотрения в рамках учебной и научной литературы. Среди наиболее известных научных трудов российских ученых в данной тематике необходимо выделить научные труды Алексеева В.А., Грызыхиной Е.О, Гумилевской О. В., Савиной А.В., Скловского К.И., Суханова Е.А. Указанные научные труды в той или иной степени раскрывают значимые аспекты правового регулирования института самовольной постройки. Однако следует заметить, что фундаментальных монографических работ, комплексно исследующих проблемы самовольного строительства, в доктрине гражданского права недостаточно. Кроме того, чаще всего самовольная постройка выступает предметом исследования лишь в рамках изучения более широкой тематики: объектов гражданских прав или оснований приобретения права собственности. Таким образом, можно констатировать небольшую теоретическую разработанность темы настоящего исследования.

Методологическую основу данного исследования составляют системно-структурный, историко-правовой, формально-юридический и сравнительно-правовой методы.

Целью исследования является формирование комплексного научного представления о категории самовольная постройка и о правовых последствиях её возведения, а также анализ проблемных теоретических и практических моментов правового регулирования самовольной постройки и выявление возможных путей их решения.

Исходя из цели исследования, были поставлены следующие задачи:

Проследить историческое формирование института самовольной постройки, выявить тенденции, закономерности развития данного института;

Раскрыть понятие самовольной постройки и её признаки;

Раскрыть сущность самовольной постройки как способа приобретения права собственности и как правонарушения;

Проанализировать последние изменения в законодательстве о самовольной постройке;

Исследовать условия признания права собственности на самовольную постройку;

Охарактеризовать установленный законом судебный и внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку;

Изучить основания сноса самовольной постройки;

Исследовать установленный законом судебный и административный порядок сноса самовольной постройки;

Проанализировать проблемные моменты в правоприменительной практике по делам о признании права собственности на самовольную постройку и по делам о её сносе.

Структура настоящей магистерской диссертации обусловлена логикой исследования и представляет собой введение, три главы, включающие в себя семь параграфов, заключение, библиографический список и приложение.

самовольный постройка правовой последствия

Глава 1. Самовольная постройка как правовая категория

1.1 Историческое развитие института самовольной постройки

Наиболее эффективным способом познания сути правовых явлений является исследование их в развитии и во взаимосвязи с политическими, социально-экономическими, культурными и иными условиями жизни социума. Такой подход позволяет приблизиться к правильному пониманию сущности правовых институтов, выявить их правовую природу, а также сделать вывод об особенностях и закономерностях их развития. Исходя из этого, изучение института самовольной постройки представляется целесообразным начать с вопроса о его историко-правовом генезисе.

Необходимо отметить, что институт самовольной постройки имеет многовековую историю существования, как в российском, так и в зарубежном праве. Начало истории данного института было положено во времена Древнего Рима. К самовольному строительству в соответствии с нормами римского права относились лишь частные случаи возведения построек с помощью строительных материалов одного лица на земельном участке, принадлежащем другому лицу. При этом процесс строительства представлял собой не что иное, как приращение (accessio) движимой вещи (строительных материалов) к недвижимой (земле), а возведение постройки на чужой земле рассматривалось в качестве основания приобретения права собственности на постройку собственником земельного участка. Подобное правовое регулирование строилось на фундаментальном принципе римского права superficies solo cedit, в силу которого сделанное над поверхностью следовало за поверхностью. Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ // Закон. - М.: Закон, 2012, № 8. С. 140.

В послеримский период развитие норм о самовольном строительстве было обусловлено процессом рецепции римского права, проходившего под эгидой всеобщего признания классического римского принципа superficies solo cedit. Впоследствии данный принцип был закреплен в законодательстве большинства стран романо-германской правовой системы. В то же время в законодательных актах различных европейских государств стали появляться нормы, налагающие на собственника земельного участка, выражающего намерение приобрести постройку в собственность, обязанность по выплате компенсации застройщику.Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 142.

Что касается отечественной истории правового регулирования самовольного строительства, то она, несомненно, шла по своему исключительному пути развития. Влияние римского права на формирование норм о самовольной постройке в нашем государстве было не менее существенным, чем в западной Европе. Тем не менее, данный процесс сопровождался значительными особенностями, обусловленными влиянием русского обычного права и сложившимся политическим и социально-экономическим укладом жизни общества в России. Как писал российский правовед и государственный деятель, Победоносцев К.П., основой землевладения в России было вотчинное право, которое строилось на началах служебной зависимости. Данное право было сложно подвести под какую-либо римскую юридическую категорию либо найти ему аналогию в римском праве Победоносцев К.П. Курс гражданского права: Вотчинные права. Ч. 1. М.: Статут, 2002. С. 399.

Непосредственно нормы о самовольном строительстве начинают появляться в России лишь в XV - XVII вв. Подобные нормы, как отмечает Мухаметзянова Л.М., носят казуальный и бессистемный характер.Мухаметзянова Л.М. Роль судебной практики в формировании и развитии института самовольной постройки (историко-правовой анализ) //Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 11. С. 61. Так, например, судебником царя Фёдора Ивановича 1589 г. регулировались отдельные случаи возведения построек одним лицом на подворной земле другого лица. Более поздними актами, в том числе Соборным уложением 1649 г., устанавливалось правило, согласно которому обладатель вотчины мог приобрести право на постройку при условии полной выплаты её стоимости лицу, осуществившему строительство. Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 143.

Следующим этапом в формировании норм о самовольной постройке стало принятие Межевой инструкции Екатерины II от 25 мая 1766 года, направленной на ликвидацию имеющегося раздвоения права собственности между постройкой и земельным участком и объединение собственника земли и постройки в одном лице. Причем подобное объединение происходило не в пользу владельца земельного участка, а в пользу застройщика. Застройщик согласно предписаниям законодателя должен был уплатить собственнику земли стоимость земельного участка, занимаемого постройкой. Кассо Л.А. Русское поземельное право.М.:Кн. маг. И. К. Голубева, п/ф Правоведение.1906. С. 31.

В дореволюционный период правовое регулирование самовольной постройки складывалось преимущественно под влиянием римского права. Однако в отличие от римского права, где строение в силу принципа приращения (accessio) представляло собой составную часть земельного участка, образовывая вместе с ним единый недвижимый объект, дореволюционное законодательство рассматривало постройку в качестве принадлежности земельного участка, признавая тем самым постройку в качестве самостоятельного объекта права. Мустафина З. К. Приобретение права собственности на постройки в трудах русских дореволюционных цивилистов //История государства и права. 2014. № 13. С. 20.

В соответствии со Сводом законов Российской империи 1832 г. «застроение» земельного участка признавалось в качестве способа приобретения права собственности. Причем право собственности на постройку создавалось только для собственника земельного участка, вне зависимости от того, какую ценность имел земельный участок или здание. Значение имело лишь наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения объекта без нарушения его целостности.Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 144.

В законодательстве советского периода произошел кардинальный сдвиг в правовом регулировании отношений собственности, что непосредственно отразилось на нормах о самовольной постройке. Характерной особенностью развития земельных отношений того периода стало установление государственной монополии на землю и отказ от права частной собственности на землю. В таких условиях законодатель был поставлен перед необходимостью вовлечения построек в оборот путем предоставления на них отдельного права собственности, тем самым устанавливая раздельный правовой режим земельных участков и воздвигнутых на них построек.Гудочкова, Е. Г. От принципа "единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости" к концепции единого объекта //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 9. С. 40. Таким образом, советский период развития норм о самовольной постройке ознаменовался полным отходом от фундаментального римского принципа superficies solo cedit, согласно которому построенное на поверхности следует за поверхностью. Кроме того, развитие института самовольной постройки в советский период характеризовалось постепенным переходом норм о самовольном строительстве из области частного права в область права публичного. Законодательством того времени за самовольное строительство устанавливалась административная и уголовная ответственность. Гумилевская О.В. Ответственность за самовольное строительство в России // Общество и право. Научно-практический журнал. 2008. № 1 (19). С. 99.

С принятием ГК РСФСР 1964 г. в отечественном законодательстве впервые на уровне гражданского кодекса было введено понятие «самовольная постройка». Бетхер В.А. История гражданско-правового регулирования последствий самовольного создания или изменения объектов недвижимости в России // Вестник Омского университета. 2012. № 4 (33). С. 107. При этом по смыслу ст. 190 ГК РСФСР 1964 г. единственным субъектом, осуществляющим самовольное строительство, признавался гражданин, а объектом самовольного строительства мог стать только жилой дом. Хозяйственная деятельность, в частности строительная, была строго регламентирована в СССР, поэтому вопрос относительно последствий самовольного возведения построек иными субъектами, кроме граждан, на практике не возникал. Что касается объектов самовольного строительства, то ст. 190 ГК РСФСР исключала возможность признания самовольными постройками нежилых домов. Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 144. Как следствие, в настоящий момент все нежилые постройки, построенные до вступления в силу ГК РФ в 1995 году, самовольными не признаются. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11.

В СССР самовольная постройка рассматривалась исключительно как правонарушение, которое представляло собой угрозу интересам государства и граждан, а также рациональному использованию земель и охране окружающей среды. Постановление Пленума ВС РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома». Исходя из ст. 190 ГК РСФСР 1964 г. единственными правовыми последствиями самовольного строительства были снос самовольной постройки силами и за счёт построившего её гражданина, а также безвозмездное изъятие постройки в пользу фонда местного Совета депутатов трудящихся. Возможность признания права собственности на самовольную постройку в качестве правового последствия самовольного строительства не была предусмотрена ни законом, ни судебной практикой.

Следует сказать, что судебная практика того времени внесла значительный вклад в развитие института самовольной постройки, восполнив пробелы существующего законодательного регулировании и раскрыв содержание таких признаков самовольной постройки, как нарушение строительных, пожарных, санитарных, экологических норм при возведении постройки, нарушение постройкой интересов третьих лиц, осуществление строительства в нарушение целевого назначения земельного участка. В последующем для становления правового режима самовольной постройки в том виде, в котором он существует в настоящее время, это имело существенное значение. Мухаметзянова Л. М. Роль судебной практики в формировании и развитии института самовольной постройки (историко-правовой анализ) //Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 11. С. 62.

Отправной точкой в развитии института самовольной постройки в современном периоде стало принятие Гражданского кодекса РФ в 1994 г. Именно с этого момента в отечественном законодательстве наметилась тенденция к смещению вектора правового регулирования самовольной постройки из области публичного права в область частного права. Об этом, в частности, свидетельствует расположение нормы о самовольной постройке в действующем ГК РФ в главе «Приобретение права собственности», а также появившаяся возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Необходимо отметить, что в редакции ГК РФ 1994 г., существовавшей до 2006 года, право собственности на самовольную постройку могло быть признано даже в случае возведения постройки на земельном участке, не принадлежащем застройщику, при условии предоставления застройщику в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку. Кроме того, с принятием ГК РФ 1994 г. изменился подход к определению понятия и признаков самовольной постройки. По сравнению с советским законодательством под самовольной постройкой теперь понимается любая постройка, а не только дача или жилой дом, построенный исключительно гражданином. Важную роль в определении признаков самовольной постройки продолжает играть судебная практика, в частности обобщенная практика вышестоящих судов.

В дальнейшем в 2001 году был принят Земельный кодекс РФ, которым устанавливался принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, законодательство пошло по пути признания первичности прав на землю и возрождения, хоть и в измененном виде, принципа superficies solo cedit. Шишканов П.А. Самовольное строительство и его правовые последствия - М.: Юрлитинформ, 2013. - 176 c. Подтверждением тому является изменение в правовом режиме самовольной постройки, произошедшее в 2006 году, в результате которого возможность признания права собственности на самовольно возведенную постройку за лицом, осуществившим строительство на не принадлежащем ему земельном участке, была исключена из законодательства. Несмотря на это учёными отмечается, что установление принципа superficies solo cedit в его первозданном виде вряд ли возможно на данном этапе развития российского законодательства в силу сложившихся социально-экономических причин и исторических условий развития правового режима недвижимости в России. Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 145. Тем не менее, в последнее время в юридических кругах всё большую популярность набирает идея установления в российском законодательстве модели «единого объекта недвижимости», предполагающая выступление земельного участка и находящихся на нем строений в качестве единого объекта гражданского оборота. Сторонники данной идеи исходят из того, что объединение земельного участка и построенных на нем строений в единый объект права в большей мере отвечает целям гражданского оборота, аппелируя при этом к положительному зарубежному опыту подобного регулирования, в частности к опыту подобного регулирования в Германии. Леонтьева Е. А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве //Право. Журнал Высшей школы экономики.2011. № 2. С. 126. В соответствии с Германским гражданским уложением постройка рассматривается в качестве составной части земельного участка, которая не может самостоятельно участвовать в обороте. Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению: Перевод с немецкого / Науч. ред.: Елисеев Н.Г., Маковский А.Л., Яковлева Т.Ф.; Введ.: Бергманн В. - М.: Волтерс Клувер, 2004. - 816 c. Именно поэтому вопрос приобретения права собственности на постройку за лицом, не являющимся собственником земельного участка, в германском гражданском праве не возникает.

Завершающим этапом становления правового режима самовольной постройки в российском праве в современном периоде стали новеллы 2015 года, изменяющие правовой режим самовольной постройки в сторону ужесточения процедуры её легализации и упрощения порядка сноса самовольных построек.

Подводя итоги рассмотрения вопроса об историко-правовом развитии института самовольной постройки, можно констатировать, что положение норм о самовольной постройке не отличалось и не отличается стабильностью. Представляется, что в настоящее время законодатель до сих пор находится в поиске путей наиболее оптимального и экономически эффективного правовому регулированию отношений по самовольному строительству, в силу чего нормы о самовольной постройке, скорее всего, будут претерпевать значительные изменения и в дальнейшем. Кроме того, на основе проведенного историко-правового анализа можно сделать вывод, что несовершенство действующего правового регулирования во многом кроется в непоследовательности реализации принципа superficies solo cedit, а также в нестабильности и неопределенности, имеющейся по отношению к понятию «недвижимость», на протяжении всей истории института самовольной постройки в России.

1.2 Понятие и признаки самовольной постройки

Понятие самовольной постройки является центральным элементом в правовом регулировании данного правового института. Без точного определения исследуемого объекта и его признаков, невозможно отграничить такой объект от других, вследствие чего дальнейшее исследование правового режима такого объекта становится беспредметным.

В соответствии с действующей редакцией ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой считается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Ст. 222).

Необходимо отметить, что ранее до внесения Законом № 258-ФЗ изменений в ГК РФ прежняя редакция ст. 222 ГК РФ в качестве объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, называла такие объекты как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Как можно видеть, в новой редакции ст. 222 ГК РФ законодатель конкретизировал объекты, которые могут быть признаны самовольной постройкой и убрал из определения указание на «иное недвижимое имущество». В связи с чем, в юридической литературе высказывается мысль о том, что с 1 сентября 2015 года самовольной постройкой могут признаваться не только объекты недвижимости, но и движимые вещи.Попов С. А. Новое в законодательстве о самовольных постройках // Ваш партнер-консультант 2015. №34 (9600).

Однако большинство юристов не разделяют подобную точку зрения и оценивают нововведения ст. 222 ГК РФ несколько иначе. К примеру, Мандрюков А.В. считает, что введение нового понятия самовольной постройки было направлено на конкретизацию объектов недвижимости, охватываемых понятием самовольная постройка, а также на то, чтобы ещё раз подчеркнуть сложившийся в судебной практике вывод о том, что понятие «самовольная постройка» распространяется не только на жилые дома, но и на нежилые здания.Мандрюков. А.В. Новое понятие самовольной постройки журнал // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2015. № 8. С. 64.

Необходимо отметить, что в доктрине вопрос о том, является ли самовольная постройка исключительно недвижимым имуществом, предстает предметом продолжительной дискуссии. Так, по мнению Никитина А.В., для отнесения самовольной постройки только к объектам недвижимости нет никаких оснований. Во-первых, нередко между движимыми и недвижимыми объектами существует тонкая грань, вследствие чего участники гражданского оборота часто находятся в затруднительном положении относительно выбора способа защиты нарушенного права. Во-вторых, как отмечает Никитин А.В. движимый объект в равной степени, как и недвижимый объект, если он построен с нарушениями строительных норм и правил, может представлять угрозу жизни и здоровья граждан.Никитин А. В. Самовольные постройки: несколько спорных вопросов // Юрист. 2015. № 10. С 24. Козырь О.М., являясь сторонницей юридической концепции недвижимого имущества, полагает, что применительно к самовольной постройке термин «недвижимое имущество» используется условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качестве таковых с момента государственной регистрации прав на них.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Норма, 1998. 379 с.

Лескова Ю.Г., Кобылинский Н.Д., напротив, утверждают, что самовольная постройка относится к объектам недвижимости, а сам по себе факт государственной регистрации не изменяет правовую природу явлений и не является презумпцией признания объекта недвижимым. Лескова Ю.Г., Кобылинский Н.Д. Самовольная постройка в системе объектов гражданских правоотношений // Власть закона. 2016. N 2 (26). С. 32. Аналогичного подхода придерживается Алексеев В.А., который в своем исследовании указывает на то, что квалификация объекта в качестве самовольной постройки может быть осуществлена только после решения вопроса об отнесении этого объекта к недвижимому имуществу.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 122.

Следует заметить, что судебная практика по вопросу отнесения самовольной постройки к недвижимому имуществу вплоть до 2010 года была в такой же степени противоречивой и разнородной, как и теоретические разработки по данному вопросу. Суды применяли положения ст. 222 ГК РФ к отношениям, возникающим как при самовольном возведении объектов недвижимости, так и движимых объектов.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2. Однако 29 апреля 2010 года вышло Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в котором разъяснялось, что действие ст. 222 ГК РФ распространяется исключительно на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, являющихся недвижимым имуществом. Лица, чьи права нарушаются сохранением самовольно возведенных объектов, не причисляемых к недвижимому имуществу, могут защитить свои права в суде путем подачи иска об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, в порядке, установленном ст. 304 ГК РФ.Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». П. 29.

Стоит отдельно оговорить, что несмотря на то что, указанное разъяснение было дано до внесения изменений в ст. 222 ГК РФ в 2015 году, оно сохраняет свою актуальность и в настоящее время, поскольку текущая судебная практика по данному вопросу не изменилась. Так, например, ВС РФ был рассмотрен спор о сносе опоры линии электропередач, при разрешении которого ВС РФ исходил из того, что железобетонный столб сам по себе не является недвижимой вещью, а представляет собой составную часть единого недвижимого комплекса, в связи с чем такой объект не может быть признан самовольной постройкой.Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимыми вещами являются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к объектам недвижимости отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также жилые и нежилые помещения и машино-места (ст. 130).

Квалификация самовольно возведенного объекта в качестве недвижимой вещи напрямую влияет на последствия, которые влечет за собой возведение подобного объекта. Так, Девятым арбитражным апелляционным судом в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки было отказано, поскольку спорные строения (сборно-разборные торговые павильоны) не являются недвижимым имуществом. При этом основой для квалификации спорных торговых павильонов как движимого имущества стал их некапитальный характер и отсутствие прочной связи с земельным участком, выражающееся в возможности их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 № 09АП-14840/2016.

Стоит отметить, что использование критерия прочной связи с землей на практике вызывает значительные сложности, и чаще всего вопрос о том, является ли объект капитальным или же представляет собой сборно-разборную конструкцию, можно решить только на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы. Кроме того, не прибавляет понимания ситуации вокруг недвижимого имущества отсутствие в судебной практике единообразия по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу.

Так, например, Определением ВС РФ недвижимой вещью были признаны накопительные емкости с канализационными трубами со ссылкой на то, что такой объект является инженерным сооружением, расположенные под землей и прочно связаны с ней и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Определением Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 74-КГ16-1.

В свою очередь, Президиум ВАС РФ в одном из своих решений указал, что гидротехнические сооружения, состоящие из сети подземных асбестоцементных труб, несмотря на, несомненно, имеющуюся неразрывную связь с земелей, не могут быть признаны недвижимой вещью, поскольку такие объекты не имеют самостоятельного функционального назначения и созданы только с целью обслуживания земельного участка, на котором они установлены и неотъемлемой частью которого они являются. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01. 2012 г. N 4777/08.

Чуть позже вывод, сформулированный в данном деле, был использован Президиумом ВАС РФ в деле Челябинского управления Банка России, в котором Президиум ВАС РФ признал, что стационарный забор, имеющий заглубленный фундамент, не является самостоятельной недвижимой вещью. Мотивируя свое решение, Президиум ВАС РФ указал, что заборы и иные ограждения представляют собой сооружения, призванные выполнять функцию по разграничению земельных участков, установлению пропускного режима и предотвращению несанкционированного доступа к зданиям, находящимся на участке. Вследствие чего, заборы и иные ограждения не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и предназначены только для обслуживания земельного участка. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012. Немаловажным выводом, сделанным Президиумом ВАС РФ в этом же деле, представляется, также вывод о нетождественности таких понятий как «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Стоит отметить, что на практике между данными понятиями нередко ставится знак равенства. Таким образом, необходимо иметь в виду то, что, будучи объектом капитального строительства, коим являлся забор в деле Челябинского управления Банка России, объект, тем не менее, не всегда может быть признан объектом недвижимости, а соответственно и самовольной постройкой.

Судебная практика нижестоящих судов по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу также крайне непоследовательна, особенно когда дело касается таких объектов, как, например, линии электропередач Постановление ФАС Поволжского округа от 11.04.2012 по делу N А65-24836/2010., съезд с автодороги Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2011 N Ф09-3251/11-С6., асфальтовые и бетонные замощения Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу N А42-4761/2011., железнодорожные пути. Постановлением ФАС СЗО от 04.07.2011 по делу N А44-378/2010.

В цивилистической теории мнения по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу также разнятся. По мнению Бевзенко Р. С., краеугольным камнем в данной проблеме является неудачно сформулированная ст. 130 ГК РФ, использующая в качестве критерия разграничения движимых и недвижимых вещей «крайне расплывчатый признак» - признак неразрывной связи с землей. Данного признака, как отмечает учёный, явно недостаточно для того, чтобы прийти к однозначному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. В связи с чем, Бевзенко Р.С., предлагает дополнительно использовать выработанный в практике ВАС РФ критерий самостоятельности выступления вещи в обороте, на основании которого асфальтовые покрытия, оросительные системы, заборы и другие подобные объекты вспомогательного характера по отношению к земельному участку, являются его составными частями, а не объектами недвижимости.Бевзенко Р. С. Что такое недвижимая вещь?: комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.09.2015 № 303- ЭС15-5520 (дело "Омега Лайн") //Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 12. С. 7. Похожего мнения придерживается Калиниченко К.С., указывающий, что положения ст. 222 ГК РФ не применимы к вышеуказанным объектам, так как они не имеют независимого от земельного участка назначения, вследствие чего такие объекты должны выступать в обороте вместе с земельным участком как единое целое. Калиниченко К.С. О некоторых вопросах применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации // Арбитражные споры. 2014. № 3 (67). С. 73. Противоположную позицию в данном вопросе занимает Егоров Н.Д., считающий, что асфальтовые и бетонные площадки, теннисные корты, ограждения, имеющие капитальный фундамент и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются недвижимыми вещами, так как они отвечают признакам, установленным в ст. 130 ГК РФ. Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. N 7. С. 21. В свою очередь, Алексеев В.А. высказывает точку зрения о том, что такие объекты, как замощения, корты, футбольные площадки, мелиоративные системы и другие подобные объекты вещами вовсе не являются. Одновременно с этим учёный подвергает критике использование критерия самостоятельности в обороте для разграничения движимого и недвижимого имущества, отмечая, что здесь идет подмена понятий, и критерием, по которому такие объекты не являются недвижимыми вещами, является вовсе не их несамостоятельность в обороте, а отсутствие у таких объектов качества вещи. Вспомогательный характер объекта по отношению к земельному участку никоим образом не лишает объект качества недвижимой вещи. Алексеев В.А. Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения имущества к недвижимому? // Закон, 2015, № 9. С. 150-155.

Таким образом, на основании проведенного анализа необходимо констатировать, что ни российское законодательство, ни судебная практика, ни доктрина не позволяют дать уверенный ответ на вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимой вещью, а соответственно и самовольной постройкой.

Среди видов недвижимого имущества, которые могут быть признаны самовольной постройкой, законодатель в ст. 222 ГК РФ называет такие объекты как здание, сооружение и иное строение. Следует отметить, что несмотря то, что данные правовые категории активно используются в различных нормативно-правовых актах, законодатель долго не определял содержание данных понятий, ограничиваясь лишь указанием на отнесения их к недвижимости. Наумов Е. Л. О понятиях "строение", "здание" и "сооружение " в российском и германском праве //Законодательство. 2015. № 3. С. 16. Между тем, вопрос о содержании и соотношении данных понятий может быть юридически значимым для определения понятия самовольной постройки.

В настоящий момент легальные определения здания и сооружения приведены в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Технический регламент). Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Ст. 2. Следует отметить, что в соответствии с Техническим регламентом в правовом режиме зданий и сооружений имеются существенные отличия. Во-первых, здания и сооружения различаются по своему предназначению. Прежде всего, необходимо обратить внимание на то, что сооружения в отличие от зданий не предназначены для проживания людей. Учитывая данную особенность, а также принимая во внимание положения ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), сооружения не могут включать в себя жилые помещения. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.Ст. 16 Во-вторых, сооружения в отличие от зданий могут иметь не только объемную, но и плоскостную и линейную строительную систему, тем самым существуя в виде различных строительных систем либо в виде их сочетания. Так, например, туннель, представляя собой сооружение, сочетает в себе и внутренний объем, и линейную протяженность. Что касается сооружений с плоскостной строительной системой, то в юридической литературе среди них обычно выделяют спортивные площадки, корты, автостоянки и прочие постройки, содержащие в себе в качестве элемента покрытие земельного участка. Наумов Е. Л. О понятиях "строение", "здание" и "сооружение" в российском и германском праве.С. 22. Однако следует отдельно оговорить, что возможность отнесения таких объектов к самовольным постройкам, учитывая ранее рассмотренную дискуссию, ставится под вопрос.

Что касается понятия «строение», то оно используется в большом количестве нормативно-правовых актов, однако ни в одном из них данное понятие не раскрывается. Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что строение имеет более общий характер по отношению к зданию и сооружению. Кроме того, согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строение наряду со зданиями и сооружениями представляет собой объект капитального строительства. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ. П. 10 Ст. 1. Таким образом, можно предположить, что к строениям следует относить здания, сооружения, а также иные капитальные объекты, которые не могут быть подведены под категории здание и сооружение (например, бани, гаражи, сараи и т.д.).

Несмотря на то, что действующая редакция ст. 222 ГК РФ относит к объектам, которые могут быть признаны самовольной постройкой, только здания, сооружения и иные строения, в доктрине и правоприменительной практике нередко возникает вопрос о других возможных объектах самовольного строительства.

Так, например, Мельников Н.Н. не исключает возможности признания самовольной постройкой таких объектов как искусственные земельные участки.Мельников Н.Н. Искусственный земельный участок как объект правового регулирования гражданского и земельного права: вопросы теории // Современное право. 2014. N 7. С. 100. Законодатель определяет искусственный земельный участок как сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. ФЗ от 19.07.2011 N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Ст. 3. Как видно из указанного определения, искусственный земельный участок имеет двойственную правовую природу. С одной стороны, такой объект представляет собой сооружение, и в отношении него действуют правила о необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, с другой стороны, после ввода в эксплуатацию на такой объект распространяется правовой режим земельного участка. Алексеев В. А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества //Гражданское право. 2012. № 6. С. 19. Поэтому подводить искусственные земельные участки под категорию сооружение было бы не совсем корректно. Тем не менее, на наш взгляд, нет никаких оснований исключать искусственные земельные участки из перечня объектов самовольного строительства.

По мнению А.А. Ерофеевой, к объектам самовольного строительства относятся также жилые и нежилые помещения. Ерофеева А.А. Проблемы правового статуса самовольной постройки // Юрист. 2010. N 1. С. 43 - 46. Следует сказать, что с подобным мнением сложно согласиться, прежде всего, поскольку помещение представляет собой обособленную часть здания, сооружения или иного строения и, хоть, и являясь результатом строительства, не рассматривается как самостоятельный его объект. Представляется, что тот же вывод может быть сделан и в отношении машино-мест, ставших объектом недвижимости с 1 января 2017 года.

В соответствии с разъяснениями п. 30 Постановления № 10/22 самовольной постройкой могут признаваться также объекты незавершенного строительства (п. 30). Однако, учитывая установление законодателем с 01.09.2015 исчерпывающего перечня объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, данное разъяснение остается актуальным лишь для правоотношений, возникших до 01.09.2015. Тем не менее, необходимо отметить, что исключение возможности признания объектов незавершенного строительства самовольной постройкой, представляется, не вполне обоснованным, ни экономически, ни доктринально. Во-первых, самовольность постройки может проявиться ещё до момента завершения строительства, например, ввиду нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Такая постройка вне зависимости от степени её готовности будет нарушать установленный порядок строительства. Во-вторых, у объекта незавершенного строительства есть все предпосылки для возможности признания его самовольной постройкой: он представляет собой самостоятельный результат строительной деятельности и является объектом недвижимости. В связи чем, представляется целесообразным дополнить перечень объектов, которые могут признаваться самовольной постройкой, также объектами незавершенного строительства.

Необходимо отметить, что самовольной постройкой могут быть признаны только вновь создаваемые объекты недвижимости. Такие объекты можно разделить на две категории: объекты, созданные в результате строительства, и объекты, созданные в результате реконструкции. При этом значительная доля всех споров в связи с самовольной постройкой приходится на споры в отношении построек, созданных в результате самовольной реконструкции.Беляева О.А. Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика // Арбитражное правосудие в России. 2008. № 6. С. 9.

В силу разъяснений п. 28 Постановления № 10/22 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд принимает решение о сносе самовольно реконструированного объекта лишь в том случае, если будет установлено, что такой объект невозможно привести в состояние, существовавшее до проведения реконструкции (п. 28).

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, площади, количества этажей, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1).

В юридической доктрине наиболее обсуждаемым вопросом применительно к самовольной реконструкции является вопрос о том, какая реконструкция приводит к возникновению нового объекта, а соответственно может быть признана самовольной постройкой.

Так, например, Алексеев В.А. полагает, что любая реконструкция, независимо от её масштабов, приводит к появлению нового объекта. Даже если изменение параметров объекта вследствие реконструкции незначительно, необходимо констатировать, что старый объект прекратил свое существование, а на его месте возник новый. Алексеев В. А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества. С. 20.

В свою очередь, Потапенко С.В. и Зарубин А.В. обращают внимание на то, что текущая судебная практика, учитывая разъяснения п. 28 Постановления № 10/22, исходит из того, что не каждая реконструкция приводит к появлению нового объекта. Учёные также указывают на необходимость дифференцированного подхода к спорам о самовольной реконструкции, главным критерием которого должен стать критерий существенности изменений.Потапенко С.В. Зарубина А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности /под ред. С. В. Потапенко. М.: проспект, 2016. - 248 с.

Похожей точки зрения придерживается Н.Б. Щербаков, считающий, что не любые работы по реконструкции могут приводить к возникновению нового объекта недвижимости. К примеру, надстройка мансарды не ведет к появлению принципиально нового объекта гражданских прав. Щербаков Н.Б. О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства // Вестник гражданского права. 2010. N 5. С. 117 - 118.

В судебной практике делаются различные выводы о том, возник ли в результате реконструкции новый объект недвижимости. Так, ВС РФ в одном из своих решений пояснил, что создание нового объекта недвижимости в результате реконструкции происходит при изменение характеристик, индивидуализирующих такой объект (высоты, площади, этажности и т.п.). Как установил ВС РФ, в результате реконструкции объекта истица надстроила второй этаж, тем самым увеличив общую площадь такого объекта, в силу чего на произведенную истицей реконструкцию распространяются положения ст. 222 ГК РФ. Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6.

ФАС Северо-Западного округа, рассматривая спор об обязании привести подземную автостоянку в первоначальное положение, напротив, исходил из того, что проведенные ответчиком работы, в результате которых количество мест на автостоянке уменьшилось с 285 до 165, не связаны с изменением параметров несущих конструкций, влияющих на безопасность здания, и, соответственно, реконструкцией не являются.Постановлением ФАС СЗО от 04.12.2013 по делу N А21-860/2013.

В юридической доктрине также встречаются различные мнения о том, что именно необходимо считать самовольной постройкой при проведении реконструкции - весь реконструированный объект или ту его часть, которая появилась в результате реконструкции (например, дополнительный этаж или надстройку).

Так, Алексеев В.А. утверждает, что при осуществлении реконструкции самовольной постройкой всегда необходимо считать весь объект недвижимости, подвергшийся реконструкции. Алексеев В.А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества. С. 20.Альтернативной точки зрения придерживается Щербаков Н.Б., считающий, что нормы о самовольной постройке распространяются лишь на ту часть объекта, которая появилась в результате реконструкции. В обоснование своей точки зрения учёный указывает на установленную Постановлением № 10/22 возможность вынесения решения не о сносе всего объекта, а лишь об устранении изменений объекта, явившегося результатом самовольной реконструкции. Щербаков Н.Б. О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства. С. 117.

Следует сказать, что судебная практика по данному вопросу не отличается единообразием. Так, например, Апелляционным определением Московского городского суда самовольной постройкой была признана именно незаконно возведенная надстройка. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.06.2016 по делу N 33-931/2016. В другом деле Первый арбитражный апелляционный суд, напротив, указал, что в качестве самовольной постройки выступает реконструированное нежилое здание в целом.Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017 по делу N А79-1636/2016. На наш взгляд, учитывая положения ГрК РФ, в соответствии с которыми под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, самовольной постройкой логичнее было бы признавать весь реконструированный объект, а не только отдельную его часть.

Переходя к рассмотрению признаков самовольной постройки, необходимо сказать, они также подверглись изменению и уточнению в новой редакции ст. 222 ГК РФ. При этом по смыслу ст. 222 ГК РФ и сложившейся судебной практики постройка признается самовольной, если она обладает хотя бы одним из указанных ниже признаков.Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2016 N 18-КГ15-241.

Первым признаком самовольной постройки в новой редакции ст. 222 ГК РФ является создание ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. По смыслу положений ст. 263 и 264 ГК РФ, возводить строения на земельном участке вправе либо собственник такого земельного участка, либо лицо, не являющееся собственником участка, но осуществляющее принадлежащие ему права на возведение строения на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (Ст. 263, Ст. 264). Например, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014) (далее - Обзор ВС РФ от 19.03.2014) установлено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если земельный участок, на котором возведена такая постройка, находится в государственной собственности и лицу, создавшему самовольную постройку, на каком-либо вещном праве не предоставлялся.«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Подобные документы

Самовольная постройка как объект недвижимости. Причины возникновения оснований для признания постройки самовольной, признание права собственности на нее. Институт самовольной постройки как санкция за осуществление строительства с нарушениями закона.

курсовая работа , добавлен 21.11.2011


Самовольная постройка в системе объектов гражданского права. Понятие самовольной постройки и черты ее правового режима. Способы легализации права собственности на самовольную постройку, предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

дипломная работа , добавлен 24.03.2018


Самовольная постройка как недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Основные субъекты отношений, возникающих в связи со сносом самовольной постройки.

курсовая работа , добавлен 15.11.2013


Изучение понятия, правовых признаков (непредоставление земельного участка в установленном законом порядке, отсутствие необходимых разрешений, существенное нарушение строительных норм), негативных последствий и проблем легализации самовольной постройки.

дипломная работа , добавлен 09.06.2010


Правовое регулирование строительства зданий и сооружений. Понятие самовольной постройки и выбор органа власти, регистрирующего право собственности. Существующие проблемы при обращении в суд для признания права собственности на самовольную постройку.

курсовая работа , добавлен 03.08.2009


Обоснование юридической природы самовольной постройки. Проблемы легализации незаконно возведенных недвижимых объектов в Украине. Рассмотрение первоначальных и производных оснований возникновения (приобретения) права собственности в законодательстве.

курсовая работа , добавлен 29.01.2012


Получение разрешения на регистрацию по месту жительства при условии факта самовольной постройки. Отказ в требовании о взыскании долга по невозвращенному кредиту по причине истечения срока исковой давности. Возвращение дома по истечении срока аренды.

задача , добавлен 21.02.2010


Основания легализации самовольного строения. Право собственности на самовольную постройку, воздвигнутую на арендованном земельном участке. Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости. Правовой статус временных сооружений.

дипломная работа , добавлен 24.03.2013


курсовая работа , добавлен 06.09.2008


Анализ изменения законодательства о банкротстве. Понятие, признаки и значение института несостоятельности, его государственное регулирование. Анализ судебной практики по применению правовых норм, регулирующих банкротство, выявление спорных моментов.

Положение самовольной постройки как института гражданского права очень интересно как в действующем законодательстве, так и в хозяйственной жизни - при возведении незаконных построек. У юристов (теоретиков и практиков) постоянно возникают вопросы, связанные с самовольным строительством.

Поэтому, для более глубокого изучения сущности данного юридического явления, его значения и правовых последствий, необходимо обратиться к "истокам" самовольной постройки.

Так как, наша правовая система относится к романо-германской правовой системе, динамику развития института самовольной постройки следует начать с римского права. Оно служит опорой для любого исследования в юриспруденции. Самовольное строительство и его результат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой - как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. По Институциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря, что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка - simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) - "право почвы".

Данный подход позволил рассматривать постройку, осуществленную таким способом, в качестве одного из способов приобретения права собственности. Речь идет о приращении имущества. Д. И. Мейер выделял в качестве отдельного вида приращение движимого имущества к недвижимому, в частности застроение (inaedificatio). Предусматривалось два случая застроения. Второй из них схож с самовольной постройкой - "собственник материала застраивает чужое место".

В данной ситуации "хозяин места" приобретает, по приращению, право собственности на сооруженное здание. Наблюдается тождественность отношения принадлежности к главной вещи в современном гражданском российском праве. На собственника земли с приобретением права собственности на строение возлагалась обязанность возращения стоимости употребленного материала, то есть собственник материала был вправе требовать вознаграждение за постройку. Но если собственник места отказывал в вознаграждении или не мог его представить, то собственник материала мог потребовать обратно употребленный им материал - снести строение.

Как видно, правовую судьбу постройки определяла правовая судьба земли. Гражданский кодекс Франции 1804 года и Германское гражданское уложение 1896 года, которые служат образцами для кодификации и в настоящее время, сохранили приоритет "права почвы" при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику. Согласно части 1 параграфа 905 Германского гражданского уложения (Burgerliches Gesetzbuch) собственнику земельного участка предоставляется обширная часть на поверхности земли. Собственник осуществляет фактическое господство над земельным участком и над пространством, расположенным над ним. В целом, его право не ограничено.

Большинство правовых систем закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственнику земельного участка, и одновременно, используя принцип диспозитивного регулирования, предоставляют право застройщику на различного рода компенсации (ст. 555 Гражданского кодекса Франции, ст. 936 Гражданского кодекса Италии).

До 1917 года отечественное законодательство придерживалось аналогичной позиции (стст. 384, 424, 425, 574, 609, 610 т. 10 Свода законов гражданских Российской империи). В результате развития общественных отношений появилось новое право - superficies, которое регулировало отношения по возведению построек на чужой земле. Суперфиций представляет собой вещное, наследственное и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле. При этом все возведенные постройки принадлежали собственнику земли. Право застройки (суперфиций) продолжает существовать с различными изменениями в современных правовых системах.

В наше право суперфиций был введен Законом "О праве застройки" от 23 июня 1912 года, регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в разделе о вещном праве (стст 71-84). Самовольная постройка законом не упоминалась. Однако статья 74 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года предписывала застройщику при возведении построек соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила.

Советское право предъявляло жесткие требования к использованию земли - в основе лежал принцип целевого предоставления и использования земельных участков. По целевому назначению использовать землю вправе было только то лицо, которому в установленном порядке предоставлялся земельный участок. По данному критерию и характеризовалось самовольное строительство. Не допускались иски о признании права собственности на самовольную постройку.

В 1927 году институт права застройки был сильно изменен: жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. Как видно, был нарушен классический принцип simper superficiem solo cedere. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" право застройки было вообще отменено, но на юридической природе "самостроя" это не сказалось.

Многие авторы считают, что уничтожение института застройки после войны было преждевременным. Данный институт мог и сейчас эффективно использоваться. Его "плюсы" заключаются в срочности права застройщика, окупаемости затрат и возможности контроля со стороны государства за деятельностью застройщика.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года в статье 109 подробно характеризует понятие и правовые последствия самовольной постройки. Таковой являлся жилой дом (дача) или часть дома (дачи), построенные гражданином без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. То есть объектом самовольной постройки было только жилое помещение. А осуществить данную постройку мог лишь гражданин. Возведение объектов самовольного строительства юридическими лицами не рассматривалось в качестве правонарушения и не охватывалось 109 статьей. В результате, до сих пор при рассмотрении споров в суде отдельные земельные вопросы остаются нерешенными, некоторые юридические факты вызывают сомнение. Так, отсутствие первичных правоустанавливающих документов на землю под спорным объектом или документов по правомерному его возведению дает повод для признания объекта самовольной постройкой.

Данная статья также предусматривала снос постройки лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет. О признании права собственности на самовольную постройку не упоминалось.

Вопросы возведения незаконных построек в то время также регулировались Постановлением Пленума ВС РСФСР от 19.03.1975 года № 2 "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома" и Постановлением Пленума ВС СССР от 25.02.1977 года №5 "О применении законодательства при рассмотрении судами дел об изъятии домов, построенных гражданами с нарушением действующих правил". Эти документы разъясняли все существенные вопросы относительно самовольной постройки.

В советский период закон однозначно воспринимал самовольное строительство как гражданское правонарушение, не допуская возможность признания права собственности на нее. Самовольная постройка не рассматривалась как способ приобретения права собственности, наряду с находкой, созданием новой вещи.

Действующее российское гражданское законодательство изменило взгляды в отношении самовольной постройки в современных рыночных условиях.

Самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Закон также определяет последствия возведения такой постройки и условия, при которых суд может признать право собственности на самовольную постройку. Данные вопросы подробно исследуются в следующих главах работы.