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L'histoire du développement de l'institution de construction non autorisée. Régime juridique des constructions non autorisées : problèmes de théorie et de pratique

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HISTOIRE

Développement d'une réglementation juridique de la construction non autorisée

Une analyse historique et juridique de la genèse de l’institution des constructions non autorisées, d’un point de vue méthodologique, devrait commencer par le droit privé romain. Cela est dû au fait que, né il y a plus de deux mille ans, le droit privé romain exerce actuellement une influence significative sur le droit civil moderne et en constitue à bien des égards le fondement. En témoigne le fait que la science du droit civil utilise de nombreuses catégories et structures juridiques du droit romain, ce qui s'explique directement par leur importance exceptionnelle pour le système du droit privé national dans son ensemble et ses branches individuelles.

Les constructions non autorisées étaient largement connues dans la Rome antique. Cependant, son résultat était compris par les juristes romains de deux manières, d'une part, comme une violation incontestable des droits du propriétaire du terrain, et d'autre part, comme l'un des cas où la propriété devenait la propriété du propriétaire du terrain. Le célèbre avocat romain Guy écrivait : « Un édifice érigé par quelqu’un sur notre terrain, même si quelqu’un l’a construit pour lui-même, devient nôtre de droit naturel, puisque ce qui est bâti en surface appartient au propriétaire du terrain ».

Même si le propriétaire d'un terrain construisait un bâtiment à partir des matériaux d'autrui, il acquérait toujours le droit à la construction, puisqu'il existait une règle. Dans le même temps, le coût des matériaux et, en fin de compte, du bâtiment lui-même n'était pas important, même s'il pouvait dépasser plusieurs fois le coût du terrain lui-même. Cette approche a permis de qualifier la construction non autorisée de moyen d'acquérir des droits de propriété par adjonction de propriété (inaedificalio). De plus, l'augmentation de propriété s'est produite avec le propriétaire du terrain, puisque le droit romain concevait la structure comme partie intégrante du terrain : superficie solo cedit - ce qui était construit en surface suit le sol, c'est-à-dire la loi légale. le sort du terrain déterminait le sort juridique du bâtiment.

Une autre option pour résoudre le statut juridique du développement sur la terre d'autrui était la superficie (les superficies au sens général signifiaient tout ce qui était créé au-dessus et au-dessous du sol et lié à la surface de la terre) - « droit héréditaire et aliénable d'usage pour une longue période une structure érigée sur le terrain d'autrui moyennant des frais » . Le superficiaire avait le droit d'utiliser le bâtiment pendant une période spécifiée dans le contrat. Ainsi, l'institution de la superficie non seulement ne s'écartait pas du principe classique d'une construction comme accessoire d'un terrain, mais conférait un droit réel limité à la superficie par rapport au bâtiment ou à la structure qu'il construisait. Et plus tard, parmi les juristes classiques, la superficie était considérée comme un droit sur la chose d'autrui - le ius in re aliena, qui pouvait passer d'une personne à une autre, que la propriété de la terre restât entre les mêmes mains ou ait été aliénée.

Il convient de noter que même si les institutions de superficie et de construction non autorisée existaient dans le droit privé romain, les juristes de cette époque n'ont donné aucune définition scientifique à ces concepts juridiques. L'explication de ce phénomène est que les Romains n'ont pas tant « échoué » à développer une terminologie claire, mais ont plutôt créé un système conceptuel logique basé sur une utilisation assez libre de termes, se chevauchant à des degrés divers et interchangeables selon la situation juridique. . De plus, lors de la résolution de toute question pratique dans un tel système conceptuel, la première place n'est pas un « terme » purement juridique, mais une attitude sociale. En effet, la doctrine du droit privé romain a développé les relations de propriété de manière si complète et si profonde qu'elle constitue encore un modèle pour l'amélioration de la jurisprudence moderne.

De manière générale, en analysant la période romaine de développement de l'institution de la construction non autorisée, on peut constater l'existence d'un système de relations de propriété unique et assez clairement différencié en combinaison avec le caractère archaïque de l'appareil conceptuel et terminologique dans le domaine étudié.

Le Code civil français (1804) et le Code civil allemand (1896), influencés par le droit privé romain, ont conservé la priorité du « droit du sol » lors de la construction d'un bâtiment sur un terrain n'appartenant pas au promoteur. Dans la relation juridique considérée, ces sources du droit assurent le transfert de la construction non autorisée dans la propriété du propriétaire du terrain. Parallèlement, le principe de régulation discrétionnaire est utilisé sous la forme du droit du promoteur à différents types d’indemnisation (article 555 du Code civil français, § 951 du Code civil allemand).

La législation pré-révolutionnaire russe a adhéré à une position similaire (articles 384, 424, 425, 574, 609, 610 Vol. 10 du Code des lois civiles de l'Empire russe, articles 32, 847, 848 du projet de Code civil de 1810 ).

Dans l'art. 424 v. 10 du Code des lois civiles de l'Empire russe, le droit de pleine propriété du terrain était garanti et son propriétaire avait droit à tout ce qui se trouvait à la surface de la terre. A cette époque, il n'était pas question des droits d'un développeur qui agissait de manière arbitraire et illégale. Cependant, le droit civil russe de cette période connaissait un analogue unique de l'institution romaine de la propriété : le droit de développement, établi par la loi de 1912.

Une caractéristique distinctive de cette approche juridique du développement était l'acquisition de la propriété de la structure construite par le propriétaire du terrain et par le promoteur dans le cadre d'un accord sur le droit d'aménagement. Cependant, le droit d'aménager un terrain a été formalisé selon les règles prévues pour l'immobilier. Si le contrat ne contenait aucun accord particulier entre le propriétaire du terrain et le promoteur, alors à l'expiration de sa période de validité, le promoteur avait le droit de démolir le bâtiment qu'il avait érigé. Le propriétaire du terrain avait également le droit de démolir le bâtiment spécifié ou d'acquérir des droits de propriété sur celui-ci, mais sous réserve d'une compensation pour sa valeur au plus bas prix.

Au stade initial de son développement, le droit civil soviétique a généralement accepté l'institution du droit de développement, en l'inscrivant dans le Code civil de la RSFSR de 1922 (articles 71 à 84), établissant le droit de développement en tant que propriété et disposition d'un bâtiment construit. sur un terrain domanial à titre contractuel, à durée déterminée et rémunéré, avec droit d'aliénation et nantissement de cet immeuble. Comme le note à juste titre K.I. Sklovsky, « les superficies et le droit d'urbanisme selon le Code civil de la RSFSR de 1922 doivent leur origine à l'existence de vastes étendues de terre avec une possibilité limitée de circulation civile ». Il est à noter qu'au cours de cette période, les constructions non autorisées n'étaient pas du tout mentionnées dans le droit civil. Toutefois, l'art. 74 Code civil de la RSFSR 1922 a déjà ordonné au promoteur, lors de la construction et de l'exploitation des bâtiments, de se conformer aux codes du bâtiment en vigueur, ainsi qu'aux règles sanitaires et de sécurité incendie. Ainsi, des exigences particulières pour la construction de bâtiments et de structures ont été établies au niveau législatif.

La notion et les conséquences d'une construction non autorisée étaient prévues à l'art. 109 Code civil de la RSFSR. La partie 1 de cet article a déterminé le régime juridique de la construction non autorisée et les signes permettant d'en déterminer la nature. Un bâtiment érigé sans permis ou sans projet dûment approuvé, ou avec des écarts importants par rapport au projet ou avec une violation flagrante des codes et réglementations de base du bâtiment, a été considéré comme non autorisé. Il est important de noter que ces violations comprenaient le dépassement par le promoteur des normes légales de surface habitable maximale (60 m²). La transformation d'un bâtiment non résidentiel en bâtiment résidentiel, ainsi que la construction d'une extension résidentielle sans permis approprié, étaient également considérées comme une construction non autorisée. Dans le même temps, il était légalement indifférent sur quel terrain la structure non autorisée était érigée - illégalement saisie ou attribuée à un autre usage prévu.

Le Code civil de la RSFSR de 1964 niait catégoriquement la possibilité de reconnaître un quelconque droit à un développeur non autorisé. La pratique judiciaire découle également du fait que les demandes de reconnaissance de la propriété de structures non autorisées, contrairement aux litiges sur la propriété des matériaux, parties et structures restant après la démolition de ces bâtiments illégaux, ne relèvent pas de la compétence du tribunal. Dans les cas où le comité exécutif du conseil local a autorisé l'aliénation des locaux érigés en violation des règles en vigueur, ces derniers n'étaient pas considérés comme non autorisés et ne faisaient pas l'objet d'une saisie gratuite. Ainsi, seul un organe administratif, et non un organe judiciaire, pourrait éliminer les conséquences juridiques d'une construction non autorisée et créer ainsi une base permettant au promoteur d'acquérir des droits de propriété.

Une résolution ultérieure du plénum de la Cour suprême de la RSFSR « Sur certaines questions soulevées dans la pratique des tribunaux lors de l'application de l'article 109 du Code civil de la RSFSR sur la saisie gratuite d'une maison non autorisée » a précisé que lorsqu'un tel bâtiment était érigé sur un terrain qui n'a pas été mis à la disposition du promoteur dans les formes prévues par la loi, et le comité exécutif du conseil local a refusé de conclure un accord avec lui pour lui fournir ce terrain pour une utilisation indéfinie, un tel bâtiment, par décision du comité exécutif, était susceptible d'être démoli par celui qui l'avait exécuté et à ses frais, ou pouvait être saisi gratuitement et crédité au fonds des Conseils locaux des députés du peuple. En outre, il a souligné que les tribunaux n'ont pas compétence pour connaître des demandes de reconnaissance de propriété d'une maison (datcha) ou d'une partie de maison (datcha) non autorisée, y compris celles liées à l'achat et à la vente, à la donation, au troc, à l'héritage, ainsi comme division, qu'ils soient présentés par le citoyen qui a réalisé la construction non autorisée, ou par une autre personne intéressée.

Il est important de noter que la règle de l'art. 109 du Code civil de la RSFSR sur les conséquences des constructions non autorisées érigées avant le 1er octobre 1964. et reconnues comme constructions non autorisées en vertu de la législation en vigueur auparavant, ont reçu une force rétroactive (article 11 du décret du Présidium du Soviet suprême de la RSFSR « Sur la procédure de promulgation des codes civils et de procédure civile de la RSFSR »).

De l'analyse de l'art. 109 du Code civil de la RSFSR, il s'ensuit que le sujet de la construction non autorisée était un citoyen et que l'objet était un immeuble résidentiel (datcha). La législation de cette période ne mentionne pas la construction non autorisée de personnes morales. Dans le même temps, les normes des § 15-16 de l'Instruction « Sur la procédure d'enregistrement des bâtiments dans les villes, les travailleurs, les datchas et les établissements de villégiature de la RSFSR », tout en définissant les conséquences juridiques d'une construction non autorisée, ne faisaient pas de distinction entre les constructions non autorisées. bâtiments; érigé par des citoyens et des personnes morales.

Les Fondements de la législation foncière, adoptés en 1968, visaient également à lutter contre la construction illégale et prévoyaient des mesures visant à protéger la propriété exclusive de l’État sur les terres. Toute action violant ce droit était reconnue comme illégale et les personnes commettant des violations des lois sur la nationalisation des terres étaient tenues pour responsables.

Une analyse de la pratique judiciaire de cette période montre que les comités exécutifs ont assez largement profité de l'occasion pour saisir (confisquer) des bâtiments non autorisés.

Dans la plupart des cas, les constructions non autorisées ont été légalisées ou la décision de démolir le bâtiment a été prise, les comités exécutifs concernés considérant comme inappropriée l'inclusion des bâtiments non autorisés dans le fonds des conseils locaux des députés ouvriers. Dans le même temps, une telle pratique existait également et a même été généralisée par la résolution du Plénum de la Cour suprême de l'URSS « Sur l'application de la législation lorsque les tribunaux examinent des cas de saisie de maisons construites par des citoyens en violation des règles en vigueur. »

Ainsi, la réglementation soviétique, en raison de circonstances historiques, prévoyait des mesures pour combattre et empêcher la construction de bâtiments non autorisés, consolidait une approche juridique publique pour évaluer l'institution de construction non autorisée et visait à protéger les intérêts de l'État - le monopole d'État sur atterrir. La seule règle de droit contenant une interprétation de la notion de « construction non autorisée » est actuellement l’art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie. Il définit les signes d'une construction non autorisée, la procédure et les motifs d'en reconnaître la propriété, ainsi que les conséquences négatives de sa mise en œuvre (notamment l'obligation pour celui qui a réalisé la construction non autorisée de la démolir).

La littérature exprime également l'opinion selon laquelle un bâtiment est un objet individuel qui reçoit des caractéristiques permettant de le distinguer clairement des autres objets. Encore faut-il préciser cette définition. Tout d’abord, un bâtiment est un objet qui doit son origine à l’activité de sa création, à savoir l’activité d’urbanisme. Deuxièmement, une structure de bâtiment ne peut être considérée comme un bâtiment que lorsqu’elle atteint un certain degré d’exhaustivité du processus de construction lui-même. Troisièmement, un bâtiment est un objet isolé des autres objets similaires déjà existants sur le même terrain.

La construction non autorisée est l'une des premières méthodes d'acquisition de droits de propriété. Malgré l'apparente simplicité des conditions d'émergence de la propriété immobilière, formulées à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie (ci-après dénommé le Code civil de la Fédération de Russie), la pratique répressive en vertu de cet article est constamment confrontée à des problèmes problématiques.

Il s'agit tout d'abord de la définition de la sphère des relations sociales qui relèvent de l'influence régulatrice de la norme juridique spécifiée.

Est-ce que l’Art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie uniquement aux relations avec la nouvelle construction de biens immobiliers, ou également pour reconnaître la propriété de zones supplémentaires apparues lors d'une reconstruction non autorisée de l'objet (ajout d'étages supplémentaires, extension du bâtiment principal, etc. .) ? Est-il permis de reconnaître le droit de propriété sur la base de cet article pour un projet de construction inachevé, ou la notion de « construction non autorisée » ne s'applique-t-elle pas aux projets de construction inachevés, puisqu'ils ne peuvent pas être classés comme bâtiments créés ?

Dans la littérature juridique et dans la pratique judiciaire, différentes opinions ont été exprimées sur ces questions.

Certains auteurs estiment que le terme « construction » présuppose un certain degré d'exhaustivité du processus de construction. Un autre signe est l'indépendance du bâtiment par rapport aux objets existants. Par conséquent, l’ajout d’une partie d’un bâtiment à un bâtiment précédemment créé n’entre pas dans le cadre de cet article. *(1) . Des objections selon lesquelles un bâtiment inachevé pourrait être considéré comme une construction non autorisée ont également été exprimées par O. Manannikov. *(2)

Selon une autre position, la mise en œuvre de la reconstruction conduit à l'apparition d'un chantier de construction non autorisé. Lors de la réalisation d'une reconstruction non autorisée sous forme d'extension, les conditions de la documentation de conception originale selon laquelle la construction a été réalisée, les actes de mise en service et de mise en service des objets, les dimensions des zones définies dans ledit les documents sont violés, c'est pourquoi les nouvelles zones supplémentaires doivent être considérées comme des objets de construction non autorisée. *(3) Certains partisans de cette position précisent leur opinion, évoquant en outre le fait que la possibilité d'appliquer l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie ne se pose que si, au cours du processus de reconstruction (achèvement, restructuration), un nouvel objet immobilier est créé. *(4)

La pratique judiciaire sur ces questions est également incohérente. Ainsi, dans un cas, une extension créée lors du processus de reconstruction est considérée comme un objet de construction indépendant et est reconnue comme une construction non autorisée. Lors de l'évaluation d'une propriété reconstruite, les tribunaux la qualifient de construction non autorisée, en invoquant un changement dans la destination du terrain sur lequel se trouvait la propriété d'origine, ainsi que des travaux de construction effectués sans autorisation spéciale. La création en cours de reconstruction d'un nouvel objet ayant le même objectif ou l'achèvement d'un étage supplémentaire sur un bâtiment, réalisé dans les limites d'un terrain précédemment attribué, signifie cependant un changement effectif dans la destination du terrain, qui sert de base pour considérer l'objet créé comme une construction non autorisée. *(5) . Indirectement, la position de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie sur la possibilité de qualifier la superstructure d'un bâtiment d'objet de construction non autorisée et d'appliquer les règles de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie est exprimé dans la résolution du 09.11.04 N 9515/04. Dans cette affaire, une réclamation a été déposée pour démolition d'une structure non autorisée sous la forme d'un grenier à deux étages au-dessus du bâtiment. La décision de justice a satisfait à la demande, puisque le propriétaire du bâtiment a érigé la superstructure sans autorisation et conformément à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie est obligé de le démolir. Les actes judiciaires dans cette affaire ont été annulés pour des raisons de procédure, telles qu'adoptées sur les droits et obligations d'une personne non impliquée dans l'affaire, et en violation des limites de l'examen de l'affaire en cassation.

Dans d'autres cas, les tribunaux partent du fait que les règles de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie. Parallèlement, au sein de cette position, la pratique est également différenciée en fonction du résultat de la reconstruction. Certains tribunaux estiment que si, au cours du processus de reconstruction d'un bâtiment, une nouvelle propriété n'est pas créée, alors les règles de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie. Cette justification a été avancée par l'instance de cassation lorsqu'elle a confirmé la décision du tribunal rejetant la demande de démolition d'une structure non autorisée - le troisième étage de l'immeuble. Le tribunal est parti du fait qu'à la suite du réaménagement du deuxième étage en couvrant une partie de l'espace du deuxième étage, un objet architectural indépendant n'a pas été créé dans le bâtiment, puisque le réaménagement a été effectué à l'intérieur du bâtiment et n'a pas été créé. n'entraîne pas de modification de l'aspect architectural extérieur du développement existant de la ville ou de ses éléments individuels. *(6)

Dans le même temps, d'autres tribunaux de district estiment nécessaire de distinguer les notions de « nouvelle construction » et de « reconstruction » et estiment que la reconstruction non autorisée n'est pas couverte par les dispositions de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie et ne crée pas de construction non autorisée en conséquence, que de nouveaux objets apparaissent au cours du processus de mise en œuvre ou qu'il y ait seulement une augmentation générale des surfaces utiles du bâtiment. *(7) Ainsi, dans l'une des affaires, la position de la cour de cassation sur la question de la détermination de la portée de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie est justifié comme suit. Selon le paragraphe 1 de cet article, une construction non autorisée est considérée comme un bien immobilier créé en violation de la procédure établie. Par conséquent, les bâtiments non autorisés ne sont que les objets qui n'existaient pas auparavant, et les objets érigés de la manière prescrite et reconstruits par le propriétaire n'appartiennent pas aux bâtiments non autorisés. Les concepts de « construction » et de « reconstruction » ne sont pas identiques. Cela ressort clairement du contenu Code de l'urbanisme Fédération de Russie, dans laquelle la construction et la reconstruction sont désignées comme différents types d'activités d'urbanisme.

Bien qu’il ne s’agisse pas de concepts identiques, la construction et la reconstruction ne relèvent pas du même régime juridique. Ainsi, la législation civile contient des règles régissant la procédure d'émergence du droit aux biens immobiliers créés et construits (articles 219, 222 du Code civil de la Fédération de Russie). Dans le même temps, la législation ne définit pas les conséquences de la reconstruction ni la manière dont elle affecte les droits de propriété. Il s'ensuit que lors de la reconstruction il n'y a pas de changement de propriétaire de la chose. Par conséquent, les règles relatives aux constructions non autorisées ne peuvent pas être pleinement appliquées aux relations concernant la reconstruction non autorisée. Sinon, il faudrait admettre que lors de la reconstruction, la propriété d'un objet existant prend fin et que la propriété d'un objet reconstruit n'apparaît que de la manière établie pour l'émergence de la propriété d'une construction non autorisée. Cependant, la reconstruction n'est pas prévue par la loi comme motif de résiliation des droits de propriété, et la liste de ces motifs est exhaustive. *(8) .

Il semble que la structure juridique de l'objet de construction non autorisé prévue à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, ne dépend pas directement de catégories économiques telles que les nouvelles constructions et la reconstruction. L'objet d'une construction non autorisée peut également être une structure distincte créée au cours du processus de reconstruction. Compte tenu du fait que les locaux non résidentiels en droit civil sont considérés comme des objets indépendants des droits civils, dans la science juridique, les objets immobiliers dérivés, y compris les bâtiments, sont étudiés comme des formations de systèmes indépendantes avec leurs propres relations élément-structurelles. *(9) La définition du sens des termes « bâtiment » et « locaux » est donnée dans le Concept pour le développement de la législation civile sur l'immobilier. Les locaux doivent être considérés comme des parties structurellement et spatialement distinctes au sein d’un bâtiment pouvant être utilisé. Un local, contrairement à un bâtiment, est dépourvu de toute expression matérielle et est considéré comme une chose exclusivement au sens juridique du terme. *(10)

Le nouveau Code d'urbanisme de la Fédération de Russie établit pour la première fois une distinction claire entre les concepts de « construction » et de « reconstruction ». Selon l'art. 1 construction est la création de bâtiments, de structures, de structures (y compris sur le site de projets de construction d'immobilisations démolis). La reconstruction signifie une modification des paramètres des projets de construction d'immobilisations, de leurs parties (nombre de locaux, hauteur, nombre d'étages, superficie, indicateurs de capacité de production, volume) et de la qualité de l'ingénierie et du support technique.

La construction et la reconstruction de projets de construction d'immobilisations sont réalisées sur la base d'un permis de construire, sauf dans les cas où leur mise en œuvre n'affecte pas les caractéristiques structurelles et autres de la fiabilité et de la sécurité de ces objets (article 51 dudit code).

Le Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie a également introduit le concept de « règlements d'urbanisme », qui désigne les types d'utilisation autorisée des terrains établis dans les limites de la zone territoriale correspondante, ainsi que tout ce qui se trouve au-dessus et en dessous de la zone territoriale correspondante. surface des terrains et est utilisé dans le processus de développement et d'exploitation ultérieure des installations de construction d'immobilisations, y compris les paramètres maximaux de construction autorisés, de reconstruction de projets de construction d'immobilisations.

Au sens de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, une construction non autorisée, étant un bien immobilier, est inextricablement liée à un terrain; elle peut être créée sur un terrain qui n'est pas affecté à ces fins de la manière établie. Par conséquent, les bâtiments non autorisés devraient inclure de nouveaux objets tels que des extensions d'un bâtiment existant ou des ajouts qui augmentent les dimensions extérieures des bâtiments sous la forme d'étages ou de superstructures supplémentaires. Étant donné que les règles d'urbanisme établissent les types de construction autorisées pour tout ce qui se trouve au-dessus de la surface du terrain, une telle reconstruction peut violer les normes qu'elle établit, c'est-à-dire modifier en fait la destination du terrain, et de ce fait, la superstructure réalisée peut être considérée comme un objet érigé sur un terrain non affecté à ces fins.

La création d'un nouvel objet séparé dans le processus de reconstruction d'un bâtiment n'entraîne, en règle générale, pas de changement de sujet de propriété de l'objet reconstruit dans son ensemble. La possibilité de reconnaître la propriété d'une telle structure distincte dépend de la mise à disposition du terrain sous cet objet à la personne qui a réalisé la construction.

Au sens de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, l'objet d'une construction non autorisée ne peut pas être de nouvelles zones créées dans l'espace d'un bâtiment existant à la suite de son réaménagement interne, y compris l'apparition d'étages supplémentaires à l'intérieur de la charpente stable existante du bâtiment. Dans ce cas, conformément à la procédure établie, la question de la modification de la superficie de l'installation existante doit être résolue, mais pas celle de la reconnaissance de la propriété de zones distinctes supplémentaires conformément à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie.

Compte tenu des différences dans la pratique judiciaire dans l'interprétation des dispositions de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, la plus haute juridiction doit fournir des explications appropriées pour assurer une compréhension uniforme du champ d'application de cette norme juridique.

Au sens de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, les structures temporaires et les structures constituées de structures faciles à monter ne peuvent pas faire l'objet d'une construction non autorisée, car il ressort clairement du texte de l'article qu'il s'agit de biens immobiliers.

Conformément à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, le problème de la construction non autorisée est associé à l'existence d'un litige concernant le droit à l'objet immobilier créé. Par conséquent, pour éliminer l'insécurité juridique, le législateur a établi des règles sur les conditions d'acquisition des droits de propriété. Pour ce faire, il est nécessaire de fournir le terrain de la manière prescrite à la personne qui a réalisé la construction et de prouver au demandeur que la structure ne viole pas les droits et les intérêts légalement protégés d'autrui et ne crée pas une menace pour la vie et la santé.

Dans le même temps, si le terrain a été mis à disposition du promoteur de la manière prescrite et que ce dernier a commencé à construire un bâtiment sans obtenir les autorisations nécessaires, le propriétaire du terrain a-t-il le droit de déposer une demande de reconnaissance de propriété de cet immeuble, étant donné que personne n'a de droits sur l'objet ? des litiges ? De telles réclamations sont souvent déposées et examinées devant les tribunaux. La littérature note à juste titre que la procédure judiciaire de reconnaissance des droits de propriété du propriétaire d'un terrain qui a réalisé une construction non autorisée conduit au fait que le tribunal, au lieu de résoudre un litige sur le droit, remplace les organismes chargés de les responsabilités de délivrance des permis de construire et d’approbation du développement. *(11) Une analyse de la pratique judiciaire indique que les personnes ayant réalisé une construction non autorisée sur un terrain qui leur appartient utilisent la procédure judiciaire de reconnaissance de propriété d'une construction non autorisée afin de contourner la procédure établie pour l'obtention des permis de construire.

L'une des institutions du droit civil qui évolue le plus rapidement, du point de vue de la réglementation législative, est l'institution de la construction non autorisée.

Ce fait est dû au fait qu'au cours du processus de changement et de transformation de la situation économique, sociale et politique dans le monde, les instruments de réglementation des constructions non autorisées évoluent soit vers la libéralisation de la légalisation des constructions non autorisées, soit vers son renforcement.

Il est difficile de comprendre la question de l'ordre juridique de la construction non autorisée sans déterminer la nature juridique de l'objet présenté.

Les subtilités de la notion de construction non autorisée et les caractéristiques de la légalisation sont définies à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie.

Jusqu'au 1er septembre 2015, l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie incluait la définition suivante de la construction non autorisée : « 1. Une construction non autorisée est un bâtiment résidentiel, un autre bâtiment, une structure ou un autre bien immobilier créé sur un terrain non attribué. à ces fins de la manière prescrite par la loi et d'autres actes juridiques, ou créé sans l'obtention des permis nécessaires ou avec une violation significative des normes et règles d'urbanisme et de construction. 2. Une personne qui a réalisé une construction non autorisée n'acquiert pas la propriété droits sur celui-ci. Il n'a pas le droit de disposer de la construction - vendre, donner, louer et effectuer d'autres transactions. biens immobiliers de construction non autorisés

Aujourd'hui, la liste des objets pouvant être reconnus par le tribunal comme construction non autorisée est devenue extrêmement précise. Depuis le 1er septembre 2015, cette liste ne peut inclure que des bâtiments, des structures ou d'autres structures. Le législateur a aboli la notion d'« autres biens immobiliers », qui inclut les projets de construction inachevés.

Le paragraphe 10 de l'article 1 du Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie définit un type autonome de bien immobilier, qui est un objet dont la construction n'est pas terminée et n'est ni un bâtiment, ni une structure, ni une structure. Ainsi, on peut noter que les législateurs ont exclu la possibilité de légaliser un projet de construction inachevé, sur la base de l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie. Malheureusement, la pratique judiciaire n’a pas confirmé nos attentes. Sur la base de la même pratique judiciaire, nous notons qu'au paragraphe 30 de la résolution du 29 avril 2010, le Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 10, ainsi que le Plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie La résolution n° 22 « Sur certaines questions soulevées dans la pratique judiciaire lors de la résolution des litiges liés à la protection des droits de propriété et d'autres droits de propriété » (ci-après dénommée Résolution n° 10/22) stipule qu'un projet de construction inachevé, comme un bien immobilier, peut être reconnue comme une construction non autorisée. Il convient de noter qu'en matière de diffusion de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie pour les projets de construction inachevés, ce n'est pas une mauvaise idée d'attendre la position juridique de la Cour suprême de la Fédération de Russie.

Comme beaucoup de concepts, le régime juridique de la construction non autorisée n’est pas étranger au dualisme de sa nature :

1. Une infraction contraire aux normes de la législation foncière et urbanistique.
2. L'émergence de l'une des conditions, exigences ou motifs d'acquisition des droits de propriété conformément au paragraphe 3 de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie.

Certaines personnes, assez averties au sens juridique, qui ont réalisé des constructions non autorisées, ont eu recours à la reconnaissance judiciaire des droits de propriété, en contournant la procédure administrative, sur la base des dispositions de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie tel que modifié avant le 1er septembre 2006, ce qui allait à l'encontre du caractère exclusif de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie.

La construction non autorisée dans la propriété, ainsi que la possession héritée à vie ou perpétuelle (permanente), n'est reconnue que par le citoyen qui a l'usage du terrain sur lequel cette construction a été réalisée. À ce jour, il existe des réponses assez rapides à l'évolution des tendances dans le domaine du droit civil et aux actions visant à modifier la réglementation juridique de l'acquisition de la propriété des constructions non autorisées. Dans ce cas particulier, on peut parler d'une tentative du législateur de consolider le principe du « sort unique du terrain et des objets qui lui sont solidement associés », précisé aux paragraphes. 5 alinéa 1 art. 1 du Code foncier de la Fédération de Russie.

Il existe un certain nombre de conditions générales spécifiques pour légaliser le droit de propriété d'une construction non autorisée (clause 3 de l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie). Si avant le 1er septembre 2015, le paragraphe 3 de l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie ne contenait que deux conditions obligatoires sur cette question, aujourd'hui ce nombre a été étendu à quatre conditions.

1. Droit à la terre (valable jusqu'au 1er septembre 2015) (paragraphe 1 du paragraphe 3 de l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie, arrêt de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 16 décembre 2014 n° 18-KG 14-165.
2. Le droit de construire (a commencé à être valable le 1er septembre 2015). (basé sur le paragraphe 2, clause 3, article 222 du Code civil de la Fédération de Russie.)
3. Conformité du bâtiment aux normes d'urbanisme (en vigueur à compter du 1er septembre 2015). (Paragraphe 3, clause 3, article 222 du Code civil de la Fédération de Russie.)
4. Respect des droits des tiers (valable jusqu'au 1er septembre 2015). (Paragraphe 4, clause 3, article 222 du Code civil de la Fédération de Russie.)

De plus, sur la base de la pratique judiciaire, il est possible d'identifier et de déterminer les conditions de reconnaissance de la propriété d'un immeuble non autorisé, qui ont été constituées par les tribunaux avant le 1er septembre 2015 et constituent la base d'aujourd'hui.

1. La construction correspond à la destination du terrain (décision de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 13 janvier 2015 n° 18-KG 14-168.)
2. Le promoteur a demandé un permis de construire (a essayé de légaliser la construction d'une autre manière). (sur la base du paragraphe 2, article 26 de la résolution n° 10/22).
3. Le bâtiment est conforme aux normes, sa préservation ne constitue pas une menace pour les citoyens. En termes de conformité du bâtiment aux normes de construction et aux règlements d'urbanisme, vous pouvez être sûr que les modifications entrées en vigueur le 1er septembre 2015 (paragraphe 3 du paragraphe 3 de l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie ) ont renforcé cette pratique judiciaire au niveau du droit.
4. Le bâtiment est un objet indépendant.

L'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie ne prend pas correctement en compte les relations liées à la création d'objets érigés sans autorisation qui ne sont pas des biens immobiliers ; réaménagement, réaménagement (rééquipement) de biens immobiliers, à la suite desquels une nouvelle propriété n'a pas été créée (paragraphe 1 de l'article 29 de la résolution n° 10/22). (résolution du Service fédéral antimonopole du district du Caucase du Nord du 15 juillet 2013 dans l'affaire n° A 63-10861/2012). Bien que les biens immobiliers reconstruits puissent dans certains cas être reconnus comme construction non autorisée si un nouvel objet est apparu comme un résultat des travaux effectués (article 28 de la résolution n° 10/22.)

En général, sur la base de la définition d'une institution telle que la construction non autorisée et du régime de droit civil que nous avons considéré, afin de légaliser la construction non autorisée, il est nécessaire de prêter attention à un certain nombre de conditions juridiques, à la fois celles qui ont déjà été conclues en vigueur le 1er septembre 2015 dans la législation russe et celles qui se sont développées dans la pratique judiciaire.

Bibliographie

1. Code civil de la Fédération de Russie du 30 novembre 1994 n° 51-FZ (tel que modifié le 13 juillet 2015) (tel que modifié et complété, entré en vigueur le 1er octobre 2015) // SZ RF. - 1994. - N° 32. - P.3301.
2. Code foncier de la Fédération de Russie du 25 octobre 2001 n° 136-FZ (tel que modifié le 13 juillet 2015) (tel que modifié et complété, entré en vigueur le 1er octobre 2015) // SZ RF. - 2001. - N° 44. - P. 4147.
3. Korshunov E.A. Problèmes de légalisation et d'enregistrement des constructions non autorisées // "Bulletin de l'exercice notarial". - 2008. - N° 5. - P. 18.
4. Arrêt de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 16 décembre 2014 n° 18-KG 14-165 [Ressource électronique] // URL : https://www.consultant.ru/law/podborki/dogovor_prostogo_tovarischestva/ (date d'accès : 02.08.2015 )
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6. Résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 10, plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie n° 22 du 29/04/2010 (telle que modifiée le 23/06/2015) « Sur certains questions découlant de la pratique judiciaire lors de la résolution des litiges liés à la protection des droits de propriété et d'autres droits de propriété » // Journal russe. - 2010. - N° 109.
7. Résolution du Service fédéral antimonopole du district du Caucase du Nord du 15 juillet 2013 dans l'affaire n° A 63-10861/2012 [Ressource électronique] // URL : http://base.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req =card;page=splus;ts=1A1... (date d'accès : 02.08.2015)
8. Chubarov V.V. Problèmes de réglementation juridique de l'immobilier. M., -2006. - P. 54.

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Réglementation légale des constructions non autorisées

Introduction

1.3 Nature juridique de la construction non autorisée

2. Reconnaissance de propriété des constructions non autorisées

2.1 Conditions et procédure de reconnaissance de la propriété d'une construction non autorisée

2.2 Problèmes actuels de la pratique répressive en cas de reconnaissance des droits de propriété sur une construction non autorisée

3. Démolition de construction non autorisée

3.1 Motifs et procédure de démolition d'une construction non autorisée

3.2 Problèmes actuels de la pratique répressive en cas de démolition de bâtiments non autorisés

Conclusion

Bibliographie

Application

Introduction

Loi fédérale n° 258-FZ du 13 juillet 2015, entrée en vigueur le 1er septembre 2015 (ci-après dénommée loi n° 258-FZ), à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie (ci-après - le Code civil de la Fédération de Russie), réglementant les relations liées à une construction non autorisée, des changements importants ont été apportés. À la lumière de ces changements, l'étude de la réglementation juridique de l'institution de construction non autorisée acquiert une pertinence supplémentaire, tant du point de vue théorique que pratique.

Conformément à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, une construction non autorisée est un bâtiment, une structure ou une autre structure érigée, créée sur un terrain qui n'est pas fourni de la manière prescrite, ou sur un terrain dont l'utilisation autorisée ne autoriser la construction d'un objet donné sur celui-ci, ou érigé, créé sans l'obtention d'un permis. Il s'agit de permis nécessaires ou en violation des normes et règlements d'urbanisme et de construction. Code civil de la Fédération de Russie (première partie) du 30 novembre 1994. N° 51-FZ.Art. 222. La construction non autorisée s’entend généralement comme un bien immobilier. Étant un bien immobilier, un bâtiment non autorisé est en réalité retiré de la circulation civile. Conformément à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, la personne qui a créé la construction non autorisée n'en a pas le droit de propriété et, par conséquent, une telle personne n'a pas le droit de disposer de la construction non autorisée et d'effectuer des transactions par rapport à cela. Une construction non autorisée est susceptible d'être démolie par celui qui l'a réalisée ou à ses frais.

Une caractéristique distinctive de la construction non autorisée est sa double nature. D'une part, la construction non autorisée constitue un délit, d'autre part, elle constitue un moyen d'acquérir des droits de propriété. L'aspect négatif de la construction non autorisée se manifeste tout d'abord par la menace pour la sécurité des citoyens résultant de violations des codes de l'urbanisme et du bâtiment lors de sa construction. En outre, l'illégalité des constructions non autorisées s'exprime par un écart par rapport aux règles et procédures administratives impérativement réglementées régissant les relations dans le domaine de la construction, dont la présence est dictée par l'intérêt public évident dans ce domaine. Ainsi, la construction d'un bâtiment non autorisé est contraire à l'intérêt public et constitue une menace pour les droits et intérêts légitimes d'un nombre indéfini de personnes.

Cependant, étant immobilières, les constructions non autorisées accumulent de sérieux investissements financiers, de sorte que la démolition de bâtiments non autorisés ne semble pas toujours justifiée et économiquement réalisable. À cet égard, le législateur a prévu une structure juridique spéciale pour l'introduction dans la circulation civile de bâtiments construits illégalement. Ainsi, le législateur prévoit la présence de deux procédures pour le passage d'un bâtiment non autorisé à un autre régime juridique : la procédure de légalisation d'un bâtiment non autorisé ou la procédure de sa démolition.

L'objet de cette étude est les relations sociales qui se développent en lien avec les constructions non autorisées.

Le sujet de l'étude est le régime juridique des constructions non autorisées.

L'institution de constructions non autorisées a fait l'objet à plusieurs reprises de considérations dans la littérature pédagogique et scientifique. Parmi les travaux scientifiques les plus célèbres des scientifiques russes sur ce sujet, il convient de souligner les travaux scientifiques d'Alekseev V.A., Gryzykhina E.O., Gumilevskaya O.V., Savina A.V., Sklovsky K.I., Sukhanov E.A. Ces travaux scientifiques, à un degré ou à un autre, révèlent des aspects importants de la réglementation juridique de l'institution des constructions non autorisées. Cependant, il convient de noter que les ouvrages monographiques fondamentaux qui étudient de manière approfondie les problèmes de construction non autorisée ne suffisent pas dans la doctrine du droit civil. De plus, les constructions non autorisées ne font le plus souvent l'objet de recherches que dans le cadre de l'étude d'un sujet plus large : objets de droits civils ou motifs d'acquisition de droits de propriété. Ainsi, on peut affirmer que le sujet de cette étude est peu développé théoriquement.

La base méthodologique de cette étude est constituée de méthodes systémiques-structurelles, historiques-juridiques, formelles-juridiques et comparatives-juridiques.

Le but de l'étude est de former une compréhension scientifique complète de la catégorie de construction non autorisée et des conséquences juridiques de sa construction, ainsi que d'analyser les aspects théoriques et pratiques problématiques de la réglementation juridique de la construction non autorisée et d'identifier les moyens possibles de les résoudre. .

Sur la base de l'objectif de l'étude, les tâches suivantes ont été définies :

Retracer la formation historique de l'institution de construction non autorisée, identifier les tendances et les modèles de développement de cette institution ;

Expliquer la notion de construction non autorisée et ses signes ;

Révéler l'essence de la construction non autorisée en tant que méthode d'acquisition de droits de propriété et en tant qu'infraction ;

Analyser les dernières évolutions de la législation sur les constructions non autorisées ;

Explorer les conditions de reconnaissance de la propriété d'un bâtiment non autorisé ;

Décrire la procédure judiciaire et extrajudiciaire établie par la loi pour reconnaître le droit de propriété d'un immeuble non autorisé ;

Étudier les motifs de démolition d'un bâtiment non autorisé ;

Rechercher les procédures judiciaires et administratives établies par la loi pour la démolition de bâtiments non autorisés ;

Analyser les problèmes problématiques dans la pratique de l'application de la loi en cas de reconnaissance de propriété d'un bâtiment non autorisé et en cas de démolition.

La structure de ce mémoire de maîtrise est déterminée par la logique de la recherche et se compose d'une introduction, de trois chapitres, dont sept paragraphes, d'une conclusion, d'une bibliographie et d'une annexe.

conséquences juridiques de la construction non autorisée

Chapitre 1. Construction non autorisée en tant que catégorie juridique

1.1 Développement historique de l'institution de la construction non autorisée

Le moyen le plus efficace de comprendre l'essence des phénomènes juridiques est de les étudier dans leur développement et en relation avec les conditions politiques, socio-économiques, culturelles et autres de la vie de la société. Cette approche nous permet de nous rapprocher d'une compréhension correcte de l'essence des institutions juridiques, d'identifier leur nature juridique et également de tirer des conclusions sur les caractéristiques et les modèles de leur développement. Partant de là, il semble opportun de commencer l’étude de l’institution de la construction non autorisée par la question de sa genèse historique et juridique.

Il convient de noter que l’institution de la construction non autorisée a une histoire vieille de plusieurs siècles, tant dans le droit russe qu’étranger. L'histoire de cet institut a commencé à l'époque de la Rome antique. Conformément aux normes du droit romain, les constructions non autorisées comprenaient uniquement des cas particuliers de construction de bâtiments utilisant des matériaux de construction d'une personne sur un terrain appartenant à une autre personne. En même temps, le processus de construction n'était rien d'autre que l'ajout (accessio) d'un bien meuble (matériaux de construction) à un bien immobilier (terrain), et la construction d'un bâtiment sur le terrain d'autrui était considérée comme la base du acquisition de la propriété de l'immeuble par le propriétaire du terrain. Cette réglementation juridique reposait sur le principe fondamental du droit romain superficies solo cedit, en vertu duquel ce qui se faisait à la surface suivait la surface. Gutsu K.G. Histoire de la formation de normes sur les constructions non autorisées à la lumière des modifications apportées au Code civil de la Fédération de Russie // Loi. - M. : Loi, 2012, n° 8. P. 140.

Dans la période post-romaine, le développement des règles sur les constructions non autorisées a été déterminé par le processus de réception du droit romain, qui s'est déroulé sous les auspices de la reconnaissance universelle du principe romain classique de la superficie solo cedit. Par la suite, ce principe a été inscrit dans la législation de la plupart des pays de système juridique romano-germanique. Dans le même temps, des normes ont commencé à apparaître dans les actes législatifs de divers États européens imposant au propriétaire d'un terrain, exprimant son intention d'acquérir la propriété du bâtiment, l'obligation de verser une indemnité au promoteur. L'histoire de la formation de normes sur les constructions non autorisées à la lumière des modifications apportées au Code civil de la Fédération de Russie. P. 142.

Quant à l’histoire nationale de la réglementation juridique des constructions non autorisées, elle a sans aucun doute suivi sa propre voie de développement. L'influence du droit romain sur la formation de règles relatives aux constructions non autorisées dans notre État n'était pas moins importante qu'en Europe occidentale. Cependant, ce processus s'est accompagné de caractéristiques significatives dues à l'influence du droit coutumier russe et du mode de vie politique et socio-économique établi en Russie. Comme l'a écrit l'avocat et homme d'État russe K.P. Pobedonostsev, la base de la propriété foncière en Russie était le droit patrimonial, construit sur les principes de la dépendance au service. Il était difficile de placer ce droit dans une catégorie juridique romaine ou de lui trouver une analogie dans le droit romain de K.P. Pobedonostsev. Cours de droit civil : Droits patrimoniaux. Partie 1. M. : Statut, 2002. P. 399.

Des règles directes sur les constructions non autorisées n'ont commencé à apparaître en Russie qu'aux XVe et XVIIe siècles. De telles normes, comme l'a noté Mukhametzyanova L.M., sont de nature informelle et non systématique. Le rôle de la pratique judiciaire dans la formation et le développement de l'institution de construction non autorisée (analyse historique et juridique) // Arbitrage et procédure civile. 2015. N° 11. P. 61. Par exemple, le code de loi du tsar Fiodor Ivanovitch de 1589 réglementait les cas individuels de construction de bâtiments par une personne sur le terrain familial d'une autre personne. Des lois ultérieures, dont le Code du Conseil de 1649, ont établi une règle selon laquelle le propriétaire d'un domaine pouvait acquérir le droit à un immeuble, sous réserve du paiement intégral de son coût à celui qui a réalisé la construction. Gutsu K.G. L'histoire de la formation de normes sur les constructions non autorisées à la lumière des modifications apportées au Code civil de la Fédération de Russie. P. 143.

L'étape suivante dans la formation des règles sur la construction non autorisée fut l'adoption des instructions de cadastre de Catherine II du 25 mai 1766, visant à éliminer la division de propriété existante entre le bâtiment et le terrain et à unir le propriétaire du terrain. et le bâtiment en une seule personne. De plus, une telle fusion n'a pas eu lieu en faveur du propriétaire du terrain, mais en faveur du promoteur. Le promoteur, conformément aux exigences du législateur, devait payer au propriétaire du terrain le coût du terrain occupé par le bâtiment. Kasso L.A. Droit foncier russe M. : Livre. magicien I. K. Golubeva, p/f Jurisprudence, 1906. P. 31.

Dans la période pré-révolutionnaire, la réglementation juridique des constructions non autorisées s'est formée principalement sous l'influence du droit romain. Cependant, contrairement au droit romain, où le bâtiment, en raison du principe d'incrémentation (accessio), faisait partie intégrante du terrain, formant avec lui un seul objet immobilier, la législation pré-révolutionnaire considérait le bâtiment comme appartenant au terrain. terrain, reconnaissant ainsi le bâtiment comme un objet de droit indépendant . Mustafina Z. K. Acquisition de droits de propriété sur des bâtiments dans les œuvres de civils pré-révolutionnaires russes // Histoire de l'État et du droit. 2014. N° 13. P. 20.

Conformément au Code des lois de l'Empire russe de 1832, le « développement » d'un terrain était reconnu comme un moyen d'acquérir des droits de propriété. De plus, la propriété du bâtiment n'était créée que pour le propriétaire du terrain, quelle que soit la valeur du terrain ou du bâtiment. Tout ce qui comptait était la présence d'un lien fort avec la terre et l'impossibilité de déplacer l'objet sans violer son intégrité. L'histoire de la formation de normes sur les constructions non autorisées à la lumière des modifications apportées au Code civil de la Fédération de Russie. P. 144.

Dans la législation de la période soviétique, il y a eu un changement fondamental dans la réglementation juridique des relations de propriété, qui a directement affecté les règles relatives aux constructions non autorisées. Un trait caractéristique du développement des relations foncières de cette période était l'établissement d'un monopole d'État sur la terre et le renoncement au droit de propriété privée de la terre. Dans de telles conditions, le législateur a été confronté à la nécessité de faire circuler les bâtiments en leur accordant un droit de propriété distinct, établissant ainsi un régime juridique distinct pour les terrains et les bâtiments qui y sont érigés. Gudochkova, E. G. Du principe de « l'unicité sort des terrains et de ceux situés sur des objets immobiliers" au concept d'objet unique // Relations immobilières dans la Fédération de Russie. 2010. N° 9. P. 40. Ainsi, la période soviétique d'élaboration de normes sur la construction non autorisée a été marquée par un écart complet par rapport au principe romain fondamental de la superficie solo cedit, selon lequel ce qui est construit en surface suit la surface. . En outre, le développement de l'institution de la construction non autorisée au cours de la période soviétique s'est caractérisé par une transition progressive des règles relatives à la construction non autorisée du domaine du droit privé vers le domaine du droit public. La législation de l'époque prévoyait une responsabilité administrative et pénale en cas de construction non autorisée. Goumilevskaya O.V. Responsabilité des constructions non autorisées en Russie // Société et droit. Revue scientifique et pratique. 2008. N° 1 (19). P. 99.

Avec l'adoption du Code civil de la RSFSR en 1964, la notion de « construction non autorisée » a été introduite pour la première fois dans la législation nationale au niveau du Code civil. Betkher V.A. Histoire de la réglementation civile des conséquences de la création ou de la modification non autorisée de biens immobiliers en Russie // Bulletin de l'Université d'Omsk. 2012. N° 4 (33). P. 107. Par ailleurs, au sens de l'art. 190 du Code civil de la RSFSR de 1964, le seul sujet réalisant une construction non autorisée était un citoyen, et seul un immeuble résidentiel pouvait faire l'objet d'une construction non autorisée. L'activité économique, en particulier la construction, était strictement réglementée en URSS, de sorte que la question des conséquences de la construction non autorisée de bâtiments par des sujets autres que les citoyens ne se posait pas dans la pratique. Quant aux projets de construction non autorisés, l'art. 190 du Code civil de la RSFSR excluait la possibilité de reconnaître les bâtiments non résidentiels comme constructions non autorisées. Gutsu K.G. L'histoire de la formation de normes sur les constructions non autorisées à la lumière des modifications apportées au Code civil de la Fédération de Russie. P. 144. En conséquence, à l'heure actuelle, tous les bâtiments non résidentiels construits avant l'entrée en vigueur du Code civil de la Fédération de Russie en 1995 ne sont pas reconnus comme non autorisés. Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 24 janvier 2012 N 12048/11.

En URSS, les constructions non autorisées étaient considérées exclusivement comme un délit constituant une menace pour les intérêts de l'État et des citoyens, ainsi que pour l'utilisation rationnelle des terres et la protection de l'environnement. Résolution du Plénum de la Cour suprême de la RSFSR du 19 mars 1975 n° 2 « Sur certaines questions soulevées dans la pratique des tribunaux lors de l'application de l'art. 109 du Code civil de la RSFSR sur la saisie gratuite d'une maison non autorisée. Basé sur l'art. 190 du Code civil de la RSFSR de 1964, les seules conséquences juridiques d'une construction non autorisée étaient la démolition du bâtiment non autorisé par les forces et aux frais du citoyen qui l'a construit, ainsi que la saisie gratuite du bâtiment en faveur du fonds du Conseil local des députés ouvriers. La possibilité de reconnaître le droit de propriété sur une construction non autorisée comme conséquence juridique d'une construction non autorisée n'était prévue ni par la loi ni par la pratique judiciaire.

Il faut dire que la pratique judiciaire de l'époque a apporté une contribution significative au développement de l'institution des constructions non autorisées, comblant les lacunes de la réglementation législative existante et révélant le contenu de signes de construction non autorisés tels que la violation de la construction, l'incendie, normes sanitaires et environnementales lors de la construction d'un bâtiment, violation des intérêts de tiers par la construction, réalisation de constructions en violation de la destination du terrain. Par la suite, cela a été d’une importance capitale pour l’établissement du régime juridique des constructions non autorisées sous sa forme actuelle. Mukhametzyanova L. M. Le rôle de la pratique judiciaire dans la formation et le développement de l'institution de construction non autorisée (analyse historique et juridique) // Arbitrage et procédure civile. 2015. N° 11. P. 62.

Le point de départ du développement de l'institution de la construction non autorisée à l'époque moderne a été l'adoption du Code civil de la Fédération de Russie en 1994. C'est à partir de ce moment que la législation nationale a eu tendance à déplacer le vecteur de la réglementation juridique. des constructions non autorisées du domaine du droit public au domaine du droit privé. En témoignent notamment l'emplacement de la règle sur les constructions non autorisées dans l'actuel Code civil de la Fédération de Russie, au chapitre « Acquisition des droits de propriété », ainsi que la possibilité émergente de reconnaître la propriété des constructions non autorisées.

Il convient de noter que dans l'édition 1994 du Code civil de la Fédération de Russie, qui existait jusqu'en 2006, la propriété d'une structure non autorisée pouvait être reconnue même dans le cas de la construction d'un bâtiment sur un terrain n'appartenant pas à le promoteur, à condition que le promoteur dispose d'un terrain pour la structure érigée de la manière prescrite . En outre, avec l'adoption du Code civil de la Fédération de Russie en 1994, l'approche consistant à définir le concept et les signes de construction non autorisée a changé. Par rapport à la législation soviétique, la construction non autorisée désigne désormais tout bâtiment, et pas seulement une datcha ou un immeuble résidentiel construit exclusivement par un citoyen. La pratique judiciaire, en particulier la pratique généralisée des juridictions supérieures, continue de jouer un rôle important dans la détermination des signes de construction non autorisée.

Par la suite, en 2001, le Code foncier de la Fédération de Russie a été adopté, qui a établi le principe de l'unité de sort des terrains et des objets qui y sont fermement associés. Ainsi, la législation a pris le chemin de la reconnaissance de la primauté des droits fonciers et du rétablissement, quoique sous une forme modifiée, du principe de superficie solo cedit. Chichkanov P.A. Construction non autorisée et ses conséquences juridiques - M. : Yurlitinform, 2013. - 176 p. Ceci est confirmé par le changement du régime juridique des constructions non autorisées survenu en 2006, à la suite duquel la possibilité de reconnaître la propriété d'une construction non autorisée par une personne ayant réalisé une construction sur un terrain qui ne lui appartient pas. a été exclu de la législation. Malgré cela, les scientifiques notent qu'à ce stade de développement de la législation russe, il est difficilement possible d'établir le principe du droit de propriété solo dans sa forme originale en raison des raisons socio-économiques dominantes et des conditions historiques du développement du régime juridique de l'immobilier en Russie. . Gutsu K.G. L'histoire de la formation de normes sur les constructions non autorisées à la lumière des modifications apportées au Code civil de la Fédération de Russie. P. 145. Cependant, récemment, dans les milieux juridiques, l'idée d'établir dans la législation russe un modèle « d'objet immobilier unique », qui suppose l'apparition d'un terrain et des bâtiments qui s'y trouvent comme un objet unique de droit civil circulation, gagne en popularité. Les partisans de cette idée partent du fait que l'unification d'un terrain et des bâtiments qui y sont construits en un seul objet de droit est plus conforme aux objectifs de la circulation civile, tout en faisant appel à l'expérience étrangère positive d'une telle régulation, notamment à l'expérience d'une telle réglementation en Allemagne. Leontyeva E. A. La notion d'objet immobilier unique en droit civil allemand // Droit. Journal de l'École supérieure d'économie.2011. N° 2. P. 126. Conformément au Code civil allemand, un bâtiment est considéré comme une partie intégrante d'un terrain, qui ne peut pas participer de manière indépendante au chiffre d'affaires. Code civil allemand. Loi d'introduction au Code civil : Traduction de l'allemand / scientifique. éd. : Eliseev N.G., Makovsky A.L., Yakovleva T.F. ; Introduction : Bergmann V. - M. : Wolters Kluwer, 2004. - 816 p. C'est pourquoi la question de l'acquisition de la propriété d'un immeuble pour une personne qui n'est pas propriétaire du terrain ne se pose pas en droit civil allemand.

La dernière étape dans la formation du régime juridique des constructions non autorisées dans le droit russe de la période moderne a été les nouveautés de 2015, modifiant le régime juridique des constructions non autorisées dans le sens d'un renforcement de la procédure de légalisation et d'une simplification de la procédure de démolition des bâtiments non autorisés.

En résumant l'examen de la question de l'évolution historique et juridique de l'institution des constructions non autorisées, nous pouvons affirmer que les dispositions des règles sur les constructions non autorisées n'étaient pas et ne sont pas stables. Il semble qu'à l'heure actuelle, le législateur soit encore à la recherche des moyens de réglementer les relations juridiques les plus optimales et les plus rentables en matière de construction non autorisée, grâce à quoi les règles sur la construction non autorisée sont susceptibles de subir des changements importants à l'avenir. En outre, sur la base de l'analyse historique et juridique menée, nous pouvons conclure que l'imperfection de la réglementation juridique actuelle réside en grande partie dans l'incohérence dans la mise en œuvre du principe de superficie solo cedit, ainsi que dans l'instabilité et l'incertitude qui existent dans relation avec le concept de « immobilier » à travers l'histoire Institut des constructions non autorisées en Russie.

1.2 Concept et signes de construction non autorisée

La notion de construction non autorisée est un élément central de la réglementation juridique de cette institution juridique. Sans une définition précise de l'objet étudié et de ses caractéristiques, il est impossible de distinguer un tel objet des autres, de sorte que des recherches plus approfondies sur le régime juridique d'un tel objet deviennent inutiles.

Conformément à la version actuelle de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, une construction non autorisée est considérée comme un bâtiment, une structure ou une autre structure érigée, créée sur un terrain non prévu de la manière prescrite, ou sur un terrain, l'utilisation autorisée de qui ne permet pas la construction d'un objet donné sur celui-ci, ou érigé, créé sans obtenir l'autorisation pour cela, les permis nécessaires ou en violation des normes et règlements d'urbanisme et de construction (article 222).

Il convient de noter qu'avant, avant que la loi n° 258-FZ n'introduise des modifications au Code civil de la Fédération de Russie, la version précédente de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, en tant qu'objets pouvant être reconnus comme construction non autorisée, désigne des objets tels qu'un immeuble résidentiel, un autre bâtiment, une structure ou un autre bien immobilier. Comme vous pouvez le constater, dans la nouvelle version d'Art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, le législateur a précisé les objets pouvant être reconnus comme construction non autorisée et a supprimé la référence aux « autres biens immobiliers » de la définition. À cet égard, dans la littérature juridique, l'idée est exprimée qu'à partir du 1er septembre 2015, non seulement les objets immobiliers, mais également les objets meubles peuvent être reconnus comme construction non autorisée. Popov S. A. Nouveau dans la législation sur la construction non autorisée // Votre partenaire conseil 2015. N° 34 (9600).

Cependant, la plupart des juristes ne partagent pas ce point de vue et n'évaluent pas les innovations de l'Art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie est quelque peu différent. Par exemple, Mandryukov A.V. estime que l'introduction d'un nouveau concept de construction non autorisée visait à préciser les objets immobiliers couverts par la notion de construction non autorisée, ainsi qu'à souligner une fois de plus la conclusion établie dans la pratique judiciaire selon laquelle la notion de « construction non autorisée » s'applique non seulement aux bâtiments résidentiels, mais aussi aux bâtiments non résidentiels. UN V. Nouveau concept de journal de construction non autorisé // Construction : comptabilité et fiscalité. 2015. N° 8. P. 64.

Il est à noter que dans la doctrine la question de savoir si une construction non autorisée est exclusivement immobilière fait l'objet d'une longue discussion. Ainsi, selon Nikitin A.V., il n'y a aucune raison de classer les constructions non autorisées uniquement comme biens immobiliers. Premièrement, la frontière entre les objets meubles et immeubles est souvent ténue, de sorte que les participants aux transactions civiles se trouvent souvent dans une position difficile quant au choix de la méthode de protection d'un droit violé. Deuxièmement, comme le note Nikitine A.V.. un objet mobile, tout comme un objet immobilier, s'il est construit en violation des codes et règlements du bâtiment, peut constituer une menace pour la vie et la santé des citoyens. Nikitin A. V. Bâtiments non autorisés : plusieurs questions controversées // Avocat. 2015. N° 10. P 24. Kozyr O.M., partisan du concept juridique de l'immobilier, estime qu'en ce qui concerne la construction non autorisée, le terme « immobilier » est utilisé de manière conditionnelle, puisque les biens immobiliers sont considérés comme tels à partir du moment de l'enregistrement par l'État de leurs droits. Kozyr O.M. L'immobilier dans le nouveau Code civil de Russie // Code civil de Russie. Problèmes. Théorie. Pratique : Collection à la mémoire de S.A. Khokhlova / Rép. éd. AL. Makovsky. M. : Norma, 1998. 379 p.

Leskova Yu.G., Kobylinsky N.D., au contraire, soutiennent que la construction non autorisée fait référence à des biens immobiliers et que le fait de l'enregistrement par l'État en soi ne change pas la nature juridique du phénomène et ne constitue pas une présomption de reconnaissance de l'objet comme immeuble. Leskova Yu.G., Kobylinsky N.D. Construction non autorisée dans le système des objets des relations juridiques civiles // L'État de droit. 2016. N°2 (26). P. 32. Une approche similaire est suivie par V.A. Alekseev, qui dans ses recherches souligne que la qualification d'un objet comme construction non autorisée ne peut être effectuée qu'une fois la question de la classification de cet objet comme bien immobilier résolue. Immobilier : enregistrement public et problèmes de réglementation juridique. M. : Wolters Kluwer, 2007. P. 122.

Il convient de noter que la pratique judiciaire sur la question de la qualification des constructions non autorisées comme biens immobiliers jusqu'en 2010 était aussi contradictoire et hétérogène que les développements théoriques sur cette question. Les tribunaux ont appliqué les dispositions de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie aux relations nées à la fois lors de la construction non autorisée de biens immobiliers et d'objets meubles. Résolution du Service fédéral antimonopole du district de Sibérie orientale du 19 septembre 2002 N A74-3032/01-K1-F02 -2738/02-C2. Cependant, le 29 avril 2010, la résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 10 et du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie n° 22 du 29 avril 2010 a été publiée « sur certaines questions découlant dans la pratique judiciaire lors de la résolution de litiges liés à la protection des droits de propriété et d'autres droits de propriété » (ci-après - Résolution n° 10/22), qui expliquait que l'effet de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie s'applique exclusivement aux relations liées à la création d'objets érigés sans autorisation qui sont des biens immobiliers. Les personnes dont les droits sont violés par la préservation d'objets érigés non autorisés qui ne sont pas classés comme biens immobiliers peuvent protéger leurs droits devant les tribunaux en déposant une demande visant à éliminer la violation du droit, non liée à la privation de possession, de la manière établie par l'art. . 304 du Code civil de la Fédération de Russie. Résolution de l'Assemblée plénière de la Cour suprême de la Fédération de Russie et de l'Assemblée plénière de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 29 avril 2010 n° 10/22 « Sur certaines questions soulevées dans pratique judiciaire lors de la résolution des litiges liés à la protection des droits de propriété et d’autres droits de propriété. P. 29.

Il convient de mentionner séparément que, malgré le fait que cette clarification ait été donnée avant que les modifications ne soient apportées à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie en 2015, il reste d'actualité aujourd'hui, puisque la pratique judiciaire actuelle sur cette question n'a pas changé. Par exemple, la Cour suprême de la Fédération de Russie a examiné un litige concernant la démolition d'un support de ligne électrique, pour résoudre lequel la Cour suprême de la Fédération de Russie est partie du fait qu'un poteau en béton armé en soi n'est pas une chose immobile, mais fait partie intégrante d'un complexe immobilier unique et, par conséquent, un tel objet ne peut être reconnu comme une construction non autorisée.Décision de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 19 juillet 2016 N 18-КГ16-61.

Conformément à l'art. 130 du Code civil de la Fédération de Russie, les biens immobiliers sont les terrains, les sous-sols et tout ce qui est solidement lié au terrain, c'est-à-dire les objets dont le déplacement sans dommage disproportionné par rapport à leur destination est impossible, y compris les bâtiments, les structures, les constructions inachevées. objets. En outre, les biens immobiliers comprennent les aéronefs et les navires soumis à l'immatriculation de l'État, les bateaux de navigation intérieure, ainsi que les locaux et places de stationnement résidentiels et non résidentiels (article 130).

La qualification d'un objet érigé sans autorisation comme bien immobilier affecte directement les conséquences qu'entraîne la construction d'un tel objet. Ainsi, la neuvième cour d'appel d'arbitrage a refusé de satisfaire aux demandes de démolition d'un bâtiment non autorisé, car les bâtiments litigieux (pavillons commerciaux préfabriqués) ne sont pas des biens immobiliers. Dans le même temps, la qualification des pavillons commerciaux controversés de biens meubles reposait sur leur caractère non capitalistique et sur l'absence de lien fort avec le terrain, qui s'exprime dans la possibilité de leur déplacement sans causer de dommages disproportionnés à leur destination. Résolution de la neuvième cour d'appel d'arbitrage du 25 mai 2016 n° 09AP-14840/2016.

Il convient de noter que l'utilisation du critère d'un lien fort avec le sol pose dans la pratique des difficultés importantes, et le plus souvent la question de savoir si l'objet est un capital ou une structure préfabriquée ne peut être résolue que sur la base de la conclusion de une construction médico-légale et un examen technique. De plus, le manque d'uniformité de la pratique judiciaire sur la question du classement de certains objets en biens immobiliers n'apporte rien à la compréhension de la situation autour de l'immobilier.

Par exemple, la définition des Forces armées de la Fédération de Russie reconnaissait les réservoirs de stockage avec des conduites d'égout comme des objets immobiliers, en faisant référence au fait qu'un tel objet est un ouvrage d'art situé sous terre et solidement relié à celui-ci et que leur mouvement est impossible sans un déplacement disproportionné. dommage au but. Par décision de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 19 avril 2016 N 74-KG16-1.

À son tour, le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a indiqué dans l'une de ses décisions que les ouvrages hydrauliques constitués d'un réseau de conduites souterraines en amiante-ciment, malgré le lien inextricable existant sans aucun doute avec le terrain, ne peuvent être reconnus comme un immeuble. chose, puisque de tels objets n'ont pas de finalité fonctionnelle indépendante et sont créés uniquement dans le but de desservir le terrain sur lequel ils sont installés et dont ils font partie intégrante. Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 janvier. 2012 N 4777/08.

Un peu plus tard, la conclusion formulée dans cette affaire a été utilisée par le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie dans l'affaire du département de Tcheliabinsk de la Banque de Russie, dans laquelle le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie reconnu qu'une clôture fixe avec une fondation enterrée n'est pas un bien immobilier indépendant. Motivant sa décision, le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a indiqué que les clôtures et autres barrières sont des structures conçues pour remplir la fonction de délimitation des terrains, d'établissement de contrôle d'accès et d'interdiction de l'accès non autorisé aux bâtiments situés sur le site. De ce fait, les clôtures et autres barrières n'ont pas de finalité économique indépendante et sont destinées uniquement à la viabilisation du terrain. Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 24 septembre 2013 N 1160/13 dans l'affaire N A76-1598/2012. Une conclusion importante tirée par le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie dans la même affaire semble être la conclusion selon laquelle des concepts tels que « objet de construction d'immobilisations » et « objet immobilier » ne sont pas identiques. Il convient de noter que dans la pratique, ces concepts sont souvent assimilés. Ainsi, il faut garder à l'esprit que, étant un objet de construction de capital, ce qui était la clôture dans le cas du département de Tcheliabinsk de la Banque de Russie, l'objet ne peut cependant pas toujours être reconnu comme un objet immobilier, et, par conséquent, une construction non autorisée.

La pratique judiciaire des tribunaux inférieurs sur la question de la classification de certains objets comme biens immobiliers est également extrêmement incohérente, notamment lorsqu'il s'agit d'objets tels que, par exemple, les lignes électriques. Résolution du Service fédéral antimonopole du district de la Volga du 11 avril 2012. dans l'affaire n° A65-24836/2010., congrès de la route Résolution du Service fédéral antimonopole du district de l'Oural du 22 juin 2011 N F09-3251/11-S6., revêtement d'asphalte et de béton Résolution du Service fédéral antimonopole du District du Nord-Ouest en date du 28 mars 2013 dans l'affaire n° A42-4761/2011., voies ferrées. Résolution du Service fédéral antimonopole du District du Nord-Ouest du 4 juillet 2011 dans l'affaire n° A44-378/2010.

En théorie civile, les avis sur la question du classement de certains objets comme biens immobiliers diffèrent également. Selon R. S. Bevzenko, la pierre angulaire de ce problème est l'art. 130 du Code civil de la Fédération de Russie, qui utilise comme critère pour distinguer les biens meubles et immeubles un « signe extrêmement vague » - le signe d'un lien inextricable avec le terrain. Ce signe, comme le note le scientifique, n'est clairement pas suffisant pour conclure sans ambiguïté qu'il s'agit d'une chose immobile. À cet égard, Bevzenko R.S. propose d'utiliser en outre le critère développé dans la pratique de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie pour l'indépendance d'un objet en circulation, sur la base duquel les revêtements en asphalte, les systèmes d'irrigation, les clôtures et autres objets similaires de nature auxiliaire par rapport au terrain, ce sont ses éléments constitutifs et non les objets immobiliers. Bevzenko R. S. Qu'est-ce qu'un bien immobilier ? : commentaire sur la définition du Collège judiciaire pour les différends économiques des forces armées de la Fédération de Russie du 30 septembre 2015 n° 303-ES15-5520 (affaire Omega Line) // Bulletin économique justice de la Fédération de Russie. 2015. N° 12. P. 7. Une opinion similaire est partagée par K.S. Kalinichenko, qui souligne que les dispositions de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie ne sont pas applicables aux objets ci-dessus, car ils n'ont pas de destination indépendante du terrain, de sorte que ces objets doivent circuler avec le terrain dans son ensemble. . Kalinichenko K.S. Sur certaines questions d'application de l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie // Différends d'arbitrage. 2014. N° 3 (67). P. 73. La position opposée sur cette question est adoptée par N.D. Egorov, qui estime que les plates-formes en asphalte et en béton, les courts de tennis, les clôtures avec une fondation capitale et d'autres objets dont le mouvement est impossible sans dommages disproportionnés à leur destination sont les choses immobilières, alors comment répondent-elles aux critères établis à l'art. 130 Code civil de la Fédération de Russie. Egorov N.D. Problèmes de distinction entre les biens meubles et immeubles en droit civil // Bulletin de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie. 2012. N 7. P. 21. À son tour, Alekseev V.A. exprime le point de vue selon lequel des objets tels que des pavés, des terrains de football, des systèmes de récupération et d'autres objets similaires ne sont pas du tout des choses. Dans le même temps, le scientifique critique l'utilisation du critère d'indépendance dans la circulation pour distinguer les biens meubles et immeubles, notant qu'il y a ici une substitution de concepts, et que le critère selon lequel de tels objets ne sont pas des biens immobiliers n'est pas leur manque. d'indépendance en circulation, mais l'absence de tels objets ayant la qualité d'une chose. Le caractère auxiliaire de l'objet par rapport au terrain ne prive en rien l'objet de la qualité d'immeuble. Alekseev V.A. L’indépendance en termes de chiffre d’affaires est-elle un critère pour qualifier un bien immobilier ? // Loi, 2015, n° 9. P. 150-155.

Ainsi, sur la base de l'analyse effectuée, il faut constater que ni la législation russe, ni la pratique judiciaire, ni la doctrine ne permettent de répondre avec certitude à la question de savoir si un objet particulier est une chose immobilière et, par conséquent, une propriété non autorisée. construction.

Parmi les types de biens immobiliers pouvant être reconnus comme construction non autorisée, le législateur à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie nomme des objets tels qu'un bâtiment, une structure et une autre structure. Il convient de noter que malgré le fait que ces catégories juridiques soient activement utilisées dans divers actes juridiques, le législateur n'a pas défini longtemps le contenu de ces concepts, se limitant à indiquer uniquement leur classification en immobilier. Naumov E. L. Sur les notions de « structure », « bâtiment » et « construction » en droit russe et allemand // Législation. 2015. N° 3. P. 16. Entre-temps, la question du contenu et de la relation de ces concepts peut être juridiquement significative pour définir la notion de construction non autorisée.

Actuellement, les définitions légales des bâtiments et des structures sont données dans la loi fédérale du 30 décembre 2009 n° 384-FZ « Règlement technique sur la sécurité des bâtiments et des structures » (ci-après dénommé le Règlement technique). Loi fédérale du 30 décembre 2009 n° 384-FZ « Règlement technique sur la sécurité des bâtiments et des structures ». Art. 2. Il convient de noter que, conformément au Règlement Technique, il existe des différences significatives dans le régime juridique des bâtiments et des structures. Premièrement, les bâtiments et les structures diffèrent par leur objectif. Tout d'abord, il faut faire attention au fait que les structures, contrairement aux bâtiments, ne sont pas destinées à l'habitation humaine. Compte tenu de cette caractéristique, et compte tenu également des dispositions de l'art. 16 du Code du logement de la Fédération de Russie (ci-après dénommé le Code du logement de la Fédération de Russie), les structures ne peuvent pas comprendre de locaux d'habitation. Code du logement de la Fédération de Russie du 29 décembre 2004 N 188-FZ.Art. 16 Deuxièmement, les structures, contrairement aux bâtiments, peuvent avoir non seulement un système constructif volumétrique, mais aussi plan et linéaire, existant ainsi sous la forme de divers systèmes constructifs ou d'une combinaison de ceux-ci. Par exemple, un tunnel, étant une structure, combine à la fois volume interne et longueur linéaire. Quant aux structures avec un système de construction planaire, dans la littérature juridique, elles comprennent généralement les terrains de sport, les tribunaux, les parkings et autres bâtiments qui contiennent comme élément la couverture d'un terrain. Naumov E. L. Sur les notions de « structure », de « bâtiment » et de « construction » en droit russe et allemand.S. 22. Il convient toutefois de noter séparément que la possibilité de classer de tels objets comme bâtiments non autorisés, compte tenu de la discussion évoquée précédemment, est remise en question.

Quant à la notion de « structure », elle est utilisée dans un grand nombre d'actes juridiques, mais aucun d'entre eux ne définit cette notion. Du sens de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie, il s'ensuit que la structure est de nature plus générale par rapport au bâtiment et à la structure. De plus, selon le paragraphe 10 de l'art. 1 du Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie (ci-après dénommé le Code civil RF), un bâtiment, ainsi que des bâtiments et des structures, est une installation de construction d'immobilisations. Code d'urbanisme de la Fédération de Russie du 29 décembre 2004. N° 190-FZ. Article 10 Art. 1. Ainsi, on peut supposer que les structures devraient inclure les bâtiments, les structures, ainsi que d'autres objets d'investissement qui ne peuvent pas être subsumés dans les catégories de bâtiments et de structures (par exemple, les bains publics, les garages, les hangars, etc.).

Malgré le fait que la version actuelle de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie classe uniquement les bâtiments, structures et autres structures parmi les objets pouvant être reconnus comme construction non autorisée ; dans la doctrine et la pratique de l'application de la loi, la question se pose souvent d'autres objets possibles de construction non autorisée.

Par exemple, Melnikov N.N. n'exclut pas la possibilité de reconnaître des objets tels que des terrains artificiels comme une construction non autorisée. Melnikov N.N. Le terrain artificiel comme objet de régulation juridique du droit civil et foncier : enjeux théoriques // Droit moderne. 2014. N 7. P. 100. Le législateur définit un terrain artificiel comme une structure créée sur un plan d'eau de propriété fédérale, ou une partie de celui-ci, par alluvionnage ou remblayage du sol ou par l'utilisation d'autres technologies et reconnue après sa mise en service en tant que terrain. Loi fédérale du 19 juillet 2011 N 246-FZ « Sur les terrains artificiels créés sur des plans d'eau appartenant à la Fédération de Russie et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie ». Art. 3. Comme le montre la définition ci-dessus, un terrain artificiel a une double nature juridique. D'une part, un tel objet est une construction, et les règles relatives à la nécessité d'obtenir un permis de construire et un permis de mise en service lui sont applicables ; d'autre part, après la mise en service, un tel objet est soumis au régime juridique du terrain. parcelle. Alekseev V. A. Construction non autorisée et types de biens immobiliers // Droit civil. 2012. N° 6. P. 19. Par conséquent, il ne serait pas tout à fait correct de classer les terrains artificiels dans la catégorie de la construction. Cependant, à notre avis, il n'y a aucune raison d'exclure les terrains artificiels de la liste des projets de construction non autorisés.

Selon A.A. Erofeeva, les objets de construction non autorisés comprennent également les locaux résidentiels et non résidentiels. Erofeeva A.A. Problèmes de statut juridique des constructions non autorisées // Avocat. 2010. N 1. P. 43 - 46. Il faut dire qu'il est difficile d'être d'accord avec une telle opinion, tout d'abord, puisque les locaux sont une partie distincte d'un bâtiment, d'une structure ou d'une autre structure et, bien qu'étant le résultat de la construction, ne sont pas considérés comme une partie indépendante de l'objet. Il semble que la même conclusion puisse être tirée à propos des places de stationnement devenues immobilières à partir du 1er janvier 2017.

Conformément aux explications de l'article 30 de la Résolution n° 10/22, les objets de construction inachevés peuvent également être reconnus comme construction non autorisée (article 30). Toutefois, compte tenu de l'établissement par le législateur du 01/09/2015 d'une liste exhaustive d'objets pouvant être reconnus comme construction non autorisée, cette précision ne reste pertinente que pour les relations juridiques nées avant le 01/09/2015. Il convient toutefois de noter qu’exclure la possibilité de reconnaître les projets de construction inachevés comme constructions non autorisées ne semble pas entièrement justifié, ni sur le plan économique ni sur le plan doctrinal. Premièrement, une construction non autorisée peut se manifester avant même l'achèvement de la construction, par exemple en raison d'une violation des codes et règlements d'urbanisme et de construction. Un tel bâtiment, quel que soit son degré de préparation, violera la procédure de construction établie. Deuxièmement, un projet de construction inachevé présente toutes les conditions préalables pour pouvoir être reconnu comme une construction non autorisée : il représente un résultat indépendant de l'activité de construction et constitue un bien immobilier. À cet égard, il semble opportun de compléter la liste des objets pouvant être reconnus comme construction non autorisée, également par des objets de construction inachevée.

Il convient de noter que seuls les objets immobiliers nouvellement créés peuvent être reconnus comme construction non autorisée. Ces objets peuvent être divisés en deux catégories : les objets créés à la suite d’une construction et les objets créés à la suite d’une reconstruction. Dans le même temps, une proportion importante de tous les litiges liés à des constructions non autorisées concernent des bâtiments créés à la suite d'une reconstruction non autorisée. Objets de construction non autorisée : quelle voie prend la pratique judiciaire // La justice arbitrale en Russie. 2008. N° 6. P. 9.

En raison des précisions du paragraphe 28 de la Résolution n° 10/22, les dispositions de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie s'applique à la reconstruction non autorisée de biens immobiliers, à la suite de laquelle un nouvel objet est né. Le tribunal ne prend une décision sur la démolition d'un objet reconstruit non autorisé que s'il est déterminé qu'un tel objet ne peut pas être restitué dans l'état qui existait avant la reconstruction (article 28).

Conformément au paragraphe 14 de l'art. 1 du Code civil de la Fédération de Russie, la reconstruction désigne une modification des paramètres d'un objet de construction d'immobilisations, de ses parties (hauteur, superficie, nombre d'étages, volume), y compris la superstructure, la reconstruction, l'agrandissement d'un objet de construction d'immobilisations, comme ainsi que le remplacement et (ou) la restauration des structures porteuses d'un objet de construction, à l'exception du remplacement d'éléments individuels de ces structures par des éléments similaires ou autres qui améliorent les performances de ces structures et (ou) la restauration de ces éléments ( clause 14 de l'article 1).

Dans la doctrine juridique, la question la plus discutée en matière de reconstruction non autorisée est la question de savoir quelle reconstruction conduit à l'émergence d'un nouvel objet et peut donc être reconnue comme une construction non autorisée.

Par exemple, Alekseev V.A. estime que toute reconstruction, quelle que soit son ampleur, conduit à l'émergence d'un nouvel objet. Même si le changement des paramètres d'un objet dû à la reconstruction est insignifiant, il faut constater que l'ancien objet a cessé d'exister et qu'un nouveau est apparu à sa place. Alekseev V. A. Construction non autorisée et types de biens immobiliers. P. 20.

À son tour, Potapenko S.V. et Zarubin A.V. attirer l'attention sur le fait que la pratique judiciaire actuelle, compte tenu des explications du paragraphe 28 de la Résolution n° 10/22, part du fait que toute reconstruction ne conduit pas à l'émergence d'un nouvel objet. Les scientifiques soulignent également la nécessité d'une approche différenciée des litiges concernant les reconstructions non autorisées, dont le critère principal devrait être celui de l'importance des changements. Zarubina A.V. Manuel du juge sur les litiges relatifs aux droits de propriété / éd. S.V. Potapenko. M. : prospectus, 2016. - 248 p.

Un point de vue similaire est partagé par N.B. Shcherbakov, qui estime que tous les travaux de reconstruction ne peuvent pas conduire à l'émergence d'une nouvelle propriété. Par exemple, l'ajout d'un grenier ne conduit pas à l'émergence d'un objet de droits civils fondamentalement nouveau. Chtcherbakov N.B. Sur les nouveautés de la pratique judiciaire sur les questions de construction non autorisée // Bulletin de droit civil. 2010. N 5. P. 117 - 118.

Dans la pratique judiciaire, diverses conclusions sont tirées quant à savoir si une nouvelle propriété est née de la reconstruction. Ainsi, la Cour suprême de la Fédération de Russie, dans l'une de ses décisions, a expliqué que la création d'une nouvelle propriété à la suite d'une reconstruction se produit lorsque les caractéristiques qui individualisent un tel objet (hauteur, superficie, nombre d'étages, etc.) changent. Comme l'a établi la Cour suprême de la Fédération de Russie, à la suite de la reconstruction de l'objet, le demandeur a ajouté un deuxième étage, augmentant ainsi la superficie totale d'un tel objet, grâce à laquelle les dispositions de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie. Décision de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 23 juin 2015 N 24-KG15-6.

Le Service fédéral antimonopole du district du Nord-Ouest, examinant le différend sur l'obligation de ramener le parking souterrain à sa position d'origine, est au contraire parti du fait que les travaux effectués par le défendeur, à la suite desquels le nombre de places de stationnement a diminué de 285 à 165, n'est pas associé à des modifications des paramètres des structures porteuses qui affectent la sécurité du bâtiment et, par conséquent, ne constituent pas une reconstruction. District du Nord-Ouest du 4 décembre 2013 dans l'affaire n° A21-860/2013.

Dans la doctrine juridique, il existe également des opinions différentes sur ce qui doit être considéré exactement comme une construction non autorisée lors de la reconstruction - l'intégralité de l'objet reconstruit ou la partie de celui-ci apparue à la suite de la reconstruction (par exemple, un étage supplémentaire ou une superstructure).

Ainsi, Alekseev V.A. stipule que lors de la reconstruction, l'ensemble du bien soumis à la reconstruction doit toujours être considéré comme une construction non autorisée. Alekseev V.A. Construction et types de biens immobiliers non autorisés. P. 20. Un point de vue alternatif est partagé par N.B. Shcherbakov, qui estime que les règles sur la construction non autorisée ne s'appliquent qu'à la partie de l'objet apparue à la suite de la reconstruction. Pour étayer son point de vue, le scientifique souligne la possibilité établie par la résolution n° 10/22 de prendre une décision non pas sur la démolition de l'ensemble de l'objet, mais uniquement sur l'élimination des modifications apportées à l'objet qui résultaient de modifications non autorisées. reconstruction. Chtcherbakov N.B. Sur les nouveautés de la pratique judiciaire sur les questions de construction non autorisée. P. 117.

Il faut dire que la pratique judiciaire sur cette question n'est pas uniforme. Par exemple, la décision d'appel du tribunal municipal de Moscou a reconnu une superstructure érigée illégalement comme une construction non autorisée. Arrêt d'appel du tribunal municipal de Moscou du 28 juin 2016 dans l'affaire n° 33-931/2016. Dans une autre affaire, la première cour d'appel d'arbitrage a au contraire indiqué que le bâtiment non résidentiel reconstruit dans son ensemble constitue une construction non autorisée. Résolution de la première cour d'appel d'arbitrage du 25 janvier 2017 dans l'affaire n° A79. -1636/2016. À notre avis, compte tenu des dispositions du Code civil de la Fédération de Russie, selon lesquelles la reconstruction s'entend comme une modification des paramètres d'un projet de construction d'immobilisations, de ses parties, il serait plus logique de reconnaître l'intégralité de l'objet reconstruit. comme une construction non autorisée, et pas seulement comme une partie distincte de celle-ci.

Passant à l'examen des signes de construction non autorisée, il faut dire qu'ils ont également été modifiés et clarifiés dans la nouvelle rédaction de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie. Parallèlement, au sens de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie et la pratique judiciaire établie, un bâtiment est reconnu comme non autorisé s'il présente au moins l'une des caractéristiques suivantes. Décision de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 15 mars 2016 N 18-КГ15- 241.

Le premier signe de construction non autorisée dans la nouvelle version de l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie consiste à le créer sur un terrain qui n'est pas fourni de la manière prescrite. Au sens des dispositions de l'art. 263 et 264 du Code civil de la Fédération de Russie, soit le propriétaire d'un tel terrain, soit une personne qui n'est pas propriétaire du terrain, mais qui exerce ses droits d'ériger une structure aux conditions et dans les limites fixées par la loi ou un accord avec le propriétaire, a le droit de construire des bâtiments sur un terrain (article 263, art. 264). Par exemple, l'examen de la pratique judiciaire dans les affaires liées à la construction non autorisée (approuvé par le Présidium de la Cour suprême de la Fédération de Russie le 19 mars 2014) (ci-après dénommé l'examen de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 19 mars 2014) a établi que la propriété d'une construction non autorisée ne peut être reconnue si le terrain sur lequel un tel bâtiment a été érigé est la propriété de l'État et si la personne qui a créé la construction non autorisée n'a obtenu aucun droit de propriété. » (approuvé par le Présidium de la Cour suprême de la Fédération de Russie le 19 mars 2014).

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travail de cours, ajouté le 21/11/2011

Construction non autorisée dans le système des objets de droit civil. Le concept de construction non autorisée et les caractéristiques de son régime juridique. Moyens de légaliser la propriété des constructions non autorisées, propositions pour améliorer la législation civile.

thèse, ajoutée le 24/03/2018

Construction non autorisée en tant que bien immobilier créé sur un terrain qui n'est pas affecté à ces fins de la manière établie par la loi et d'autres actes juridiques. Les principaux sujets de relations nées dans le cadre de la démolition d'un bâtiment non autorisé.

travail de cours, ajouté le 15/11/2013

Etude du concept, des caractéristiques juridiques (défaut de mise à disposition d'un terrain dans les formes prescrites par la loi, absence des permis nécessaires, violation importante des codes du bâtiment), conséquences négatives et problèmes de légalisation des constructions non autorisées.

thèse, ajoutée le 09/06/2010

Réglementation légale de la construction de bâtiments et de structures. La notion de construction non autorisée et le choix de l'autorité qui enregistre les droits de propriété. Problèmes existants lors du recours au tribunal pour reconnaître la propriété d'un bâtiment non autorisé.

travail de cours, ajouté le 03/08/2009

Justification de la nature juridique de la construction non autorisée. Problèmes de légalisation des biens immobiliers construits illégalement en Ukraine. Prise en compte des motifs initiaux et dérivés de l'émergence (acquisition) des droits de propriété dans la législation.

travail de cours, ajouté le 29/01/2012

Obtention de l'autorisation de s'inscrire au lieu de résidence, sous réserve du fait de construction non autorisée. Refus d'une demande de recouvrement de créances sur un prêt impayé en raison de l'expiration du délai de prescription. Restitution de la maison à la fin de la durée du bail.

tâche, ajoutée le 21/02/2010

Motifs pour légaliser la construction non autorisée. Propriété d'une structure non autorisée érigée sur un terrain loué. Construction non autorisée ou résultat de la reconstruction d'une propriété. Statut juridique des structures temporaires.

thèse, ajoutée le 24/03/2013

travail de cours, ajouté le 06/09/2008

Analyse des évolutions de la législation sur la faillite. Le concept, les signes et la signification de l'institution de l'insolvabilité, sa réglementation étatique. Analyse de la pratique judiciaire sur l'application des normes juridiques régissant la faillite, identification des questions controversées.

La position de la construction non autorisée en tant qu'institution du droit civil est très intéressante tant dans la législation actuelle que dans la vie économique - lors de la construction de bâtiments illégaux. Les avocats (théoriciens et praticiens) se posent constamment des questions liées aux constructions non autorisées.

Par conséquent, pour une étude plus approfondie de l'essence de ce phénomène juridique, de sa signification et de ses conséquences juridiques, il est nécessaire de se tourner vers les « origines » de la construction non autorisée.

Puisque notre système juridique appartient au système juridique romano-germanique, la dynamique de développement de l’institution de construction non autorisée devrait commencer par le droit romain. Il sert de base à toute recherche en jurisprudence. La construction non autorisée et ses conséquences étaient comprises par les juristes romains, d'une part, comme une violation incontestable des droits du propriétaire du terrain, et d'autre part, comme l'un des cas où la propriété devenait la propriété du propriétaire de le terrain. Selon les Institutions de Guy, un bâtiment érigé par quelqu'un sur le terrain du propriétaire, malgré le fait qu'il l'ait construit pour lui-même, devenait la propriété du propriétaire du terrain. Puisque ce qui est construit à la surface de la terre appartient au propriétaire du terrain – simper superficiem solo cedere (tout ce qui se trouve à la surface suit la terre) – « le droit du sol ».

Cette approche a permis de considérer la construction ainsi réalisée comme l'un des moyens d'acquérir des droits de propriété. Nous parlons d'une augmentation de la propriété. D.I. Meyer a identifié comme un type distinct l'ajout de biens meubles aux biens immobiliers, en particulier la construction (inaedificatio). Deux cas de construction ont été envisagés. Le second d’entre eux est similaire à une construction non autorisée : « le propriétaire du matériel construit la maison de quelqu’un d’autre ».

Dans cette situation, le « propriétaire des lieux » acquiert progressivement la propriété du bâtiment construit. Il existe une identité dans la relation d'appartenance à l'essentiel du droit civil russe moderne. Lors de l'acquisition de la propriété du bâtiment, le propriétaire du terrain était obligé de restituer le coût du matériau utilisé, c'est-à-dire que le propriétaire du matériau avait le droit d'exiger une compensation pour la construction. Mais si le propriétaire du lieu refusait la récompense ou ne pouvait pas la fournir, alors le propriétaire du matériel pouvait exiger la restitution du matériau qu'il avait utilisé - démolir le bâtiment.

Comme vous pouvez le constater, le sort juridique du bâtiment était déterminé par le sort juridique du terrain. Le Code civil français de 1804 et le Code civil allemand de 1896, qui servent encore aujourd'hui de modèles de codification, ont conservé la priorité du « droit du sol » lors de l'érection d'un immeuble sur un terrain n'appartenant pas à l'aménageur. . Conformément à la première partie de l'article 905 du Code civil allemand (Burgerliches Gesetzbuch), le propriétaire d'un terrain se voit attribuer une grande partie de la surface du terrain. Le propriétaire exerce une véritable domination sur le terrain et sur l'espace situé au-dessus. En général, ses droits ne sont pas limités.

La plupart des systèmes juridiques garantissent la cession d'une construction non autorisée au propriétaire du terrain, et en même temps, utilisant le principe du pouvoir discrétionnaire, ils accordent au promoteur le droit à diverses indemnisations (article 555 du Code civil). Code civil italien, article 936 du Code civil).

Jusqu'en 1917, la législation nationale adhérait à une position similaire (articles 384, 424, 425, 574, 609, 610 vol. 10 du Code des lois civiles de l'Empire russe). À la suite du développement des relations sociales, un nouveau droit est apparu : le droit de superficie, qui régissait les relations concernant la construction de bâtiments sur le terrain d'autrui. Les superficies sont un droit réel, héréditaire et aliénable, de jouir pleinement d'un bâtiment construit sur le terrain d'autrui. De plus, tous les bâtiments érigés appartenaient au propriétaire du terrain. Le droit au développement (superficies) continue d'exister avec divers changements dans les systèmes juridiques modernes.

Les superficialités ont été introduites dans notre droit par la loi « Sur le droit au développement » du 23 juin 1912, et étaient réglementées par le Code civil de la RSFSR de 1922 dans la section sur le droit de propriété (articles 71 à 84). Les constructions non autorisées n'étaient pas mentionnées par la loi. Cependant, l'article 74 du Code civil de la RSFSR de 1922 ordonnait au promoteur de se conformer aux codes de construction en vigueur, ainsi qu'aux règles sanitaires et de sécurité incendie, lors de la construction de bâtiments.

La loi soviétique imposait des exigences strictes pour l'utilisation des terres - elle reposait sur le principe de la mise à disposition et de l'utilisation ciblées des parcelles. Seule la personne à qui le terrain avait été attribué conformément à la procédure établie avait le droit d'utiliser le terrain aux fins prévues. Les constructions non autorisées étaient caractérisées par ce critère. Les demandes de reconnaissance de la propriété d'une construction non autorisée n'ont pas été autorisées.

En 1927, l'institution des droits d'aménagement est profondément modifiée : les coopératives d'habitation commencent à se voir attribuer des terrains à usage indéfini, avec l'émergence simultanée de droits de propriété sur les bâtiments érigés. Apparemment, le principe classique du simper surfacem solo cedere a été violé. Par le décret du Présidium du Soviet suprême de l'URSS du 26 août 1948 « Sur le droit des citoyens d'acheter et de construire des bâtiments résidentiels individuels », le droit de développement a été généralement aboli, mais cela n'a pas affecté la nature juridique de "samostroy".

De nombreux auteurs estiment que la destruction des institutions de développement après la guerre était prématurée. Cet institut pourrait encore être utilisé efficacement. Ses « avantages » sont l’urgence des droits du promoteur, le recouvrement des coûts et la possibilité d’un contrôle de l’État sur les activités du promoteur.

Le Code civil de la RSFSR de 1964, à l'article 109, décrit en détail la notion et les conséquences juridiques d'une construction non autorisée. Il s'agissait d'une maison d'habitation (datcha) ou d'une partie de maison (datcha), construite par un citoyen sans permis établi ou sans projet dûment approuvé, ou avec des écarts importants par rapport au projet ou en violation flagrante des codes et réglementations de base du bâtiment. Autrement dit, l'objet de la construction non autorisée n'était que des locaux résidentiels. Mais seul un citoyen pouvait réaliser cette construction. La construction de projets de construction non autorisés par des personnes morales n'était pas considérée comme une infraction et n'était pas couverte par l'article 109. En conséquence, jusqu'à présent, lorsque les litiges sont examinés devant les tribunaux, certaines questions foncières restent en suspens et certains faits juridiques sont mis en doute. Ainsi, l'absence de titres de propriété primaires pour le terrain sous l'objet litigieux ou de documents pour sa construction licite donne lieu à la reconnaissance de l'objet comme construction non autorisée.

Cet article prévoyait également la démolition d'un bâtiment par une personne ayant réalisé une construction non autorisée, ou à ses frais. Il n’y a aucune mention de la reconnaissance de la propriété des constructions non autorisées.

Les questions concernant la construction de bâtiments illégaux à cette époque étaient également réglementées par la résolution du plénum de la Cour suprême de la RSFSR du 19 mars 1975 n° 2 « Sur certaines questions soulevées dans la pratique judiciaire lors de l'application de l'article 109 du Code civil de la RSFSR sur la saisie gratuite d'une construction non autorisée d'une maison » et la résolution du plénum de la Cour suprême de l'URSS du 25 février 1977 n° 5 « Sur l'application de la législation lorsque les tribunaux examinent les cas de confiscation de maisons construites par des citoyens en violation des règles en vigueur. Ces documents ont clarifié tous les problèmes importants concernant les constructions non autorisées.

Pendant la période soviétique, la loi considérait clairement la construction non autorisée comme une infraction civile, ne permettant pas la reconnaissance des droits de propriété sur celle-ci. La construction non autorisée n'était pas considérée comme un moyen d'acquérir des droits de propriété, au même titre que la recherche ou la création d'une chose nouvelle.

La législation civile russe actuelle a changé la vision des constructions non autorisées dans les conditions du marché moderne.

Construction non autorisée conformément à l'art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie est un immeuble résidentiel, un autre bâtiment, une structure ou un autre bien immobilier créé sur un terrain non affecté à ces fins de la manière établie par la loi et d'autres actes juridiques, ou créé sans l'obtention des permis nécessaires. pour cela ou avec une violation significative des codes et règlements de l'urbanisme et du bâtiment. La loi détermine également les conséquences de la construction d'une telle structure et les conditions dans lesquelles le tribunal peut reconnaître la propriété d'une structure non autorisée. Ces questions sont explorées en détail dans les chapitres suivants de l’ouvrage.

L'histoire du développement de l'institution de construction non autorisée. Régime juridique des constructions non autorisées : problèmes de théorie et de pratique

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