Меню
Бесплатно
Регистрация
Главная  /  Пластиковые панели  /  Каким требованиям должен отвечать дом. Архитектурно-строительные требования при строительстве индивидуального жилого дома

Каким требованиям должен отвечать дом. Архитектурно-строительные требования при строительстве индивидуального жилого дома

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Правительство РФ установило требования, предъявляемые к жилым помещениям, которые должны полностью соответствовать всем СНиПам. Положения закона распространяются на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Дадим определение. Жилое помещение - изолированное помещение, которое предназначено для проживания людей, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания (жилой дом, квартира, комната).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение

  1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
  2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

  1. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
  2. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
  3. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.

  1. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
  2. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
  3. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
  4. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
  5. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
  6. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
  7. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
  8. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
  9. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
  10. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
  11. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
  12. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.).

  1. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
  2. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
  3. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
  4. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.
  5. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.
  6. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается..Данные требования, предъявляемые к жилым помещениям необходимы для оценки соответствия помещения пригодным или непригодным для проживания людей.

  • Не могут быть использованы в качестве жилых помещения , не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ от 28.01.2006 № 47.
  • Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
  • -ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
  • -изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
  • Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу и в иных случаях, предусмотренных Постановлением.
  • Важнейшим системообразующим признаком жилых помещений как сложных вещей является их «пригодность для постоянного проживания». Это наиболее сложная и динамичная характеристика правовой модели жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм - в способности изменения внутреннего содержания при сохранении внешней формы.
  • Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых, являются: пригодность для постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17ЖКРФ).

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Виды жилых помещений

Жилищный кодекс РФ к жилым помещениям относит: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.

2.1 Жилой дом

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ).

Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2.2 Квартира

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры.

В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного.

На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.

К числу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир по замыслу законодателя следует отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений.

2.3 Комната

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Гражданским кодексом Российской Федерации закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений.

По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

При индивидуального жилого дома должны быть соблюдены все предъявляемые технические требования к индивидуальному жилому дому. Они регламентируются нормативными документами Российского законодательства, и знать о них необходимо как архитектору и строителю, так и самому заказчику. Документов таких много, например, СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные », СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений», СНиП 23-01-99* «Строительная климатология», СП 52.13330.2011 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение». Конечно, полностью передать суть требований в одной статье невозможно, поэтому остановимся только на самых главных.

Большую часть того, что планируется в будущем индивидуальном жилом доме, определяет только будущий владелец. Например, размеры комнат и их размещение, наличие того или иного помещения, перечень инженерного оборудования и так далее. Всем ясно, что при всем этом дом предназначен для деятельности, которая протекает в жилище: отдых, сон, готовка и прием пищи, гигиенические процедуры, поэтому важно создать необходимые для этого условия.

Какие основные технические требования к индивидуальному жилому дому предъявляются?

Основные требования к индивидуальному дому, касающиеся назначения помещений, можно найти в СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Перечислен минимальный перечень тех комнат, которые обязательно присутствуют в составе дома: кухня, жилая комната, ванная или душевая, туалет, кладовая, которую могут заменить встроенные шкафы.

Есть и установленные требования по минимальному размеру помещения. Они высчитывались с учетом расстановки нужной мебели и оборудования, предназначенного для комнаты. Например, в соответствии с этим минимальный размер спальни – 8 кв. метров, а кухни – 6 кв. метров.

Строгому регламенту подчиняются и минимальная высота, и ширина комнат. По соответствующим требованиям высота жилых комнат и кухни не бывает меньше, чем 2,7 метров. Если такие комнаты расположены в мансарде, их высота должна быть не менее 2,3 метров. Кроме того, эти комнаты обязательно должны иметь естественное освещение, проще говоря, обязательно наличие окон.

Какие существуют требования к конструкциям индивидуального дома

Основание дома и все его рассчитываются с учетом тех нормативных нагрузок, которые они должны выдержать. Исключения составляют их повреждения или деформация. Расчетные методы строго отвечают требованиям действующих на данный момент нормативных документов на конструкции, причем с указанием соответствующего материала.

При проектировании должны учитываться все нагрузки, которые можно разделить на постоянные и временные, на несущие конструкции дома. Здесь же упоминается и вес самих конструкций, давление, нагрузки от людей, мебели и оборудования, которое планируется в доме.

Отдельное внимание уделяется фундаменту, так как это – основание дома. При его проектировании, особое значение обращается на характеристику грунта, его агрессивность и присутствие в нем грунтовых вод.

Какие требования предъявляются к системе пожарной безопасности индивидуального жилого дома

Это, пожалуй, одно из главных требований, несоблюдение которого может привести к печальным последствиям. Изложены требования в достаточно большом документе, который называется Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Кроме него, существует еще ряд нормативных документов, освещающих этот вопрос. Детальный анализ документов показывает их схожесть, поэтому остановимся только на главных моментах.

Проектирование и дальнейшее строительство индивидуального коттеджа в обязательном порядке должно предусматривать меры, предупреждающие возникновение пожара. Кроме того, должна быть обеспечена возможность эвакуации людей в случае пожара на прилегающую территорию. На случай пожара предусматривается ряд мер, препятствующих проникновению огня на соседние постройки, обеспечивается свободный доступ к дому для тушения пожара и спасения людей.

Помимо всего вышеперечисленного, должна учитываться возможность внезапного возникновения огня внутри помещения и дальнейшего его выхода на поверхность.

Предъявляемые требования к инженерным коммуникациям дома

Ни для кого не секрет, что любой жилой дом имеет ряд инженерных коммуникаций: система отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации и электричества. Но не всем известно, что к ним также предъявляются определенные требования.

Отопительная система предназначена для того, чтобы поддерживать в доме необходимую для жизнедеятельности температуру на протяжении всего отопительного сезона. Температура в жилых помещениях не должна быть ниже 20 С, в кухне и туалете – не ниже 18 С, в ванной комнате или душевой – не меньше 24 С.

Вентиляционная система обеспечивает равномерное поступление воздуха и его дальнейшее распространение. Она очищает его и поддерживает необходимое качество. В тех помещениях, где возможно выделение вредных веществ или неприятных запахов, предусматривается вывод воздуха сразу, минуя всякие вентиляционные каналы, наружу.
Газопровод проводится в дом или на кухню, или в специально отведенное помещение, котельную. Если нет магистрального газа, в доме разрешено использовать газовые баллоны не более 50 литров.

Все технические требования к индивидуальному жилому дому должны быть соблюдены, иначе дом не получит статус индивидуального жилого дома и не будет пригоден для жилья.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса (ЖК) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством.

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок (статья 32 ЖК).

Рассмотрим, каков же порядок признания помещения пригодным для жилья.

Соответствующий порядок установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (Положение), утвержденном постановлением Правительства от 28.01.2006 №47.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.

Так, жилым помещением могут быть признаны:

  • жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
  • квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
  • комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений:

  • помещения вспомогательного использования;
  • помещения, входящие в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме.

Для признания жилого помещения пригодным для проживания необходимо выполнение перечисленных ниже требований.

  1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
  2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
  3. Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием.
  4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
  5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
  6. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60%, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
  7. Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
  8. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
  9. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
  10. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах.
  11. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни должна быть не менее 2,5 м (в зависимости от климатического района). Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
  12. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
  13. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.
  14. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
  15. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления, вибации, инфразвука, электромагнитного излучения должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах
  16. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах.

Смотрите статьи.

Санитарные нормы, которые применяются для всех видов жилых домов, были зарегистрированы и начали действовать в 2010-м году. Ранее приходилось ориентироваться на отдельные санитарные правила и подотчётные нормы (СанПиН), которые не были эффективны в случаях необходимости проверки жилых помещений в комплексе. Теперь же можно руководствоваться единым утверждённым документом, в тексте которого содержатся подробные условия и требования для безопасного и комфортного проживания граждан в многоквартирных домах.

Нынче принято обязательно ссылаться и руководствоваться новыми СанПиН при строительстве, дизайнерских и архитектурных работах, а также ремонте объектов жилого фонда. В едином документе касательно СанПиН регламентированы такие вопросы, как:

При этом следует заметить, что упомянутые санитарные правила и подотчётные нормы (СанПиН) не распространяются на такую недвижимость, как общежития, гостиницы, а также дома со специальным назначением (детские приюты, вахтовые посёлки, дома для инвалидов).

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Относительно придомового участка

Для всех видов жилых домов обязательно отводится придомовая прилегающая территория, площадь которой согласована с территориальным государственным учреждением обязательного планирования населённого пункта. Для таких участков, которые являются неотъемлемой частью жилых домов, также установлены требования и санитарно-гигиенические условия по СанПиН:

Кроме того, любая придомовая территория должна предусматривать возможность расположения на ней зоны озеленения, игровой и спортивной площадки, зоны гражданского отдыха, парковочных мест, а также хозяйственных зон.

Гигиенические аспекты

СанПиН запрещают размещение жилых помещений в подвале и на цокольном имеющемся этаже многоэтажного дома. Условия и правила позволяют располагать там общественные помещения, которые нужны для функционирования инженерного и технического оборудования, а также систем коммуникации. Требования к таким помещениям определяют нормы воздействия шума, проводимости инфразвука и электрических проникающих магнитных полей.

В подвалах и на цокольных этажах разрешено размещение автомобильные стоянки при соблюдении герметичности всех видов покрытия. При этом при их оборудовании должны создаваться специальные каналы для выведения выхлопных газов транспортных средств.

Для любых типов жилых домов, в которых расположены общественные помещения для гражданских нужд, обязателен отдельный вход с улицы. Автомобильные стоянки, предназначенные не для проживающих в здании жильцов, а для каких-либо сотрудников не могут быть расположены на придомовом прилегающем земельном участке. Кроме того, запрещено в подвале и на цокольном этаже оборудовать коммерческие мастерские и промышленное производство. Если паркинг у жилых домов находится на цокольном этаже, он обязательно должен быть отделён от жилых квартир дополнительным не жилым этажом. На нём нельзя оборудовать медицинские центры, а также организации для детей.

Ограничения на жилплощади

Санитарно-гигиенические правила, условия и также требования, принятые на государственном уровне, устанавливают для жилых помещений ряд ограничений. К ним относится запрет на:

  • Расположение санитарно-технических узлов (туалетной комнаты и ванной) над жилыми объектами и кухней, за исключением проектов двухуровневых квартир;
  • Закрепление санитарно-технического устройства на внутренних межкомнатных перегородках и крепление трубопроводов на межквартирные стены;
  • Входа в туалет напротив жилого и кухонного помещения, за исключением входа со спальни при наличии ещё одного санитарного узла в квартире, войти в который можно из совместного коридора.

Для жилых многоквартирных домов, которые имеют более пяти этажей, СанПиН установил требования обязательно оборудовать их пассажирским, а в некоторых случаях и грузовым лифтом, рассчитанным и для перевозки граждан с ограниченными возможностями.

Запрещается оборудовать помещения специального назначения с подъёмными лифтовыми механизмами над жилыми комнатами. Проектировку мусоропровода и электрических шкафов в квартирах также запрещают санитарно-гигиенические нормы (СанПиН).

Отопительные системы

СанПиН ставит условия и требования для комфортного и безопасного проживания граждан в жилых домах. Так, например, за комфорт и создаваемый микроклимат отвечают оборудованные системы центрального и не только отопления и неотъемлемой вентиляции.

Требования, условия и законные санитарно-гигиенические нормы для отопительных систем:


Вентиляционные системы

Говоря о вентиляционной системе, санитарно-гигиенические нормы для комфортного и безопасного проживания населения, включают в себя такие условия и требования:


Санитарно-гигиенические требования и нормы предусматривают концентрацию химических веществ в воздухе жилых домов в период, когда они сдаются в эксплуатацию. Эти нормы проверяют соответствующие специалисты, внося полученные данные в акт. Без данного документа разрешение на не выдается, пока отметка не упадёт до приемлемого значения.

Об освещении

Для жилых помещений СанПиН предусматривает обязательное оборудование домов оконными проёмами, в которые будет проникать естественное освещение. Оно обозначается специальным коэффициентом, значение которого не может быть менее 0,5%. Кроме того, как индивидуальные, так и помещения общего пользования в жилом доме должны быть оснащены системами искусственного освещения.

Санитарно-гигиенические условия и требования в отношении освещения жилых домов и придомовых территорий обязывают планировать эти здания таким образом, чтобы солнечный свет беспрепятственно проникал внутрь в достаточной мере. Все нормы касательно непрерывного солнечного излучения определены по типам квартир, дням календаря, целевому назначению каждого помещения и месторасположению здания, а также климатическим особенностям населённого пункта. Останавливаясь на этом подробнее, можно отметить, что:


Уровни шума, вибрации и ультразвука

Для комфортного и безопасного проживания населения во всех жилых многоквартирных домах установлены правила допустимого уровня шума, вибраций и ультразвуковых волн. Действующие правила в своих приложениях отмечают допустимую величину каждого давления звука индивидуально, а также разновидности шумов и максимально допустимые законом значения. Так, в имеющихся помещениях шум могут создавать установленные вентиляционные системы и прочие технологические устройства. Для них рекомендуют уменьшать предельно-граничный уровень шума на 5 децибел.

Для домов, которые располагаются вблизи автомагистралей с выходом окон квартир в сторону таковых, рекомендовано устанавливать специальные стеклопакеты, предотвращающие проникновение шума извне.

В целом параметр шумового уровня складывается с учетом источника его происхождения, то есть, на работу инженерного оборудования и бытовой техники (холодильника, торгового оборудования, аппаратуры для воспроизведения звука, прочее).

Правила и нюансы:

  • Для жилых помещений в дневное время шум может превысить на 5 децибел установленные нормы;
  • Ультразвук, который проникает в помещение, также регламентируется общими правилами и различается на промышленный, медицинский и бытовой;
  • Электромагнитные излучения учитываются не только в квартире, но и на лоджии или балконе.

Об электромагнитных излучениях

Санитарная документация, которая была принята и утверждена в 2010-м году, предусматривает проведение процедуры измерения электромагнитного излучения только при работающем источнике этих излучений, при максимальных выбросах и с места, которое наиболее близко располагается к этому источнику. Измерения проводят вблизи металлического ограждения, поскольку оно имеет способность ретранслировать электромагнитные излучения. При измерительных работах обязательно выключается вся бытовая техника, которая также является источником электромагнитных излучений. Специалист проводит оценку, ссылаясь на инструкцию к имеющемуся прибору.

Проводят работу с измерением при открытых в квартире окнах. Результат не распространяется на показатели, полученные от случайных работающих радиотехнических устройств и автомобилей.

Электрические поля с частотой напряжения в 50 Гц, в доме с толщиной стен 20 см, и на высоте от 50 см до 1,5 м, не могут превышать показатель в 0,5 кВ/м. В жилом помещении на исчисляемой промышленной частоте в 50Гц замеры проводятся при выключенных бытовых приборах и освещении.

Внутренняя отделка и канализация

Гигиенические требования неизменно затрагивают и внутреннюю отделку объектов проживания граждан, поскольку строительные материалы также не безвредны. Суммарная концентрация вредных химических и прочих веществ, которые находятся в любой отделочной смеси и встроенных предметах мебели, не могут превышать допустимые установленные законом максимальные показатели, особенно, когда температура в здании поднимается, и начинаются испарения.

Законодательно предусмотрены следующие нормы:


Канализационная система любого типа жилого многоэтажного дома предусматривается ещё на этапе планирования, так же, как оборудование ливневого стока и другого вспомогательного оборудования. При отсутствии канализации дом не может быть выше двух этажей. При этом температура санитарных узлов должна соответствовать температуре жилого отапливаемого помещения.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

В соответствии со ст. 671, п. 1 ст. 673, 676 ГК РФ, ст. 17, 60, 62 ЖК РФ жилое помещение предоставляется по договорам коммерческого и социального найма для постоянного проживания граждан. При этом данное положение не противоречит срочности договора коммерческого найма, так как и в случае социального найма жилье предоставляется в целях удовлетворения жилищной потребности, носящей постоянный характер. Несмотря на то, что коммерческий наем жилья всегда ограничен определенным сроком, наниматель вправе рассчитывать на получение по договору жилого помещения, отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК).
Понятие "благоустроенность", как и пригодность для постоянного проживания, в законодательстве не раскрывается, но широко используется (ст. 84 - 89 ЖК). Анализ ч. 1 ст. 89 ЖК РФ позволяет сделать следующие выводы:
1) благоустроенность зависит от условий конкретного населенного пункта (согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" во внимание принимается прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте), т.е. в разных населенных пунктах уровень достигнутой благоустроенности различен.
2) благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Общие требования к благоустроенности определены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" . Для определения благоустроенности жилого помещения существуют различные архитектурно-планировочные и технические критерии, установленные государственными стандартами, строительными нормами и правилами. К таким критериям относят: выделение в жилом помещении жилой зоны, подсобных помещений (веранда, кладовая, кухня) и санитарно-технических помещений (санузел, ванная), а также теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализирование, радиофикацию, телефонизацию, мусороудаление с использованием современных технических решений и т.п. Кроме того, в благоустроенных жилых помещениях должны выполняться требования санитарных правил и норм. При этом, если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое.
3) благоустроенное жилое помещение должно находиться в черте населенного пункта, а не за его пределами, например в промышленной зоне.
Под благоустроенностью понимается прежде всего комплекс коммунально-бытовых удобств, имеющийся в предоставляемом жилом помещении и соответствующий условиям большей части жилищного фонда данного населенного пункта. К элементам благоустроенности относят: водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Естественно, благоустроенное жилое помещение не должно быть в ветхом или аварийном состоянии, находиться в подвалах, бараках, вагончиках и других временных строениях.
Конечно, в нашей стране наниматель может рассчитывать исходя из своих финансовых возможностей на получение по договору коммерческого найма благоустроенного жилья со всеми необходимыми коммунальными удобствами, отвечающего современным потребностям жизнеобеспечения человека. Но в ряде случаев, например в небольших городах, районных центрах, сельских поселениях, внаем сдаются жилые помещения, не имеющие всех необходимых удобств, что вовсе не означает, что такое жилье непригодно для постоянного проживания и не может быть предметом рассматриваемого договора. Главное, чтобы жилое помещение соответствовало установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям действующего законодательства.
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению. Признак пригодности помещения для постоянного проживания позволяет отличать жилое помещение от нежилого. Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П по делу о проверке конституционности абз. 2 ст. 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан, по сути, признал данный признак единственно необходимым для отнесения жилого строения, расположенного на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов, к объекту жилищных прав и разрешил регистрацию по месту жительства в жилом строении, пригодном для постоянного проживания. Указанная позиция Конституционного Суда РФ позволяет сделать вывод, что даже если помещение функционально предназначено лишь для временного проживания, то это не является основанием его исключения из числа жилых, если оно объективно пригодно для постоянного проживания, например номер в гостинице, дачный домик.
Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству и позволяет применять к предмету договора коммерческого найма требования ЖК РФ, что, в свою очередь, выступает гарантией права нанимателя на получение по данному договору действительно пригодного для постоянного проживания жилого помещения.
В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В частности, непригодными для проживания признаются жилые помещения (дома):
1) находящиеся в ветхом состоянии;
2) находящиеся в аварийном состоянии;
3) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, пригодность для постоянного проживания определяется следующими параметрами:
1) свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение;
2) уровнем благоустроенности;
3) безопасностью окружающей среды.
Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное и здоровое проживание людей. Устанавливая подобные требования, законодатель закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и публичный интерес. При этом справедливо заметим, что непригодное для постоянного проживания жилое помещение не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а, следовательно, вообще не может быть предметом как договора социального, так и договора коммерческого найма.
В соответствии со ст. ст. 15, 51 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Согласно пункту 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
Действующий ЖК РФ (п. 3 ч. 2 ст. 65) устанавливает безусловность обязанности наймодателя осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, переданного нанимателю по договору социального найма.
В Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25, эта обязанность сформулирована не менее определенно (подп. "д" п. 9): нанимателю предоставлено право "требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения" (см. п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).
Необходимо отметить, что в действующем ЖК нет перечня работ, которые должны производиться при капитальном, а также при текущем ремонте. Однако в типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном в соответствии со ст. 63 ЖК Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, определено, что "к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им" (подп. "е" п. 4).