Définition complète de la révision. Qu'est-ce qui est inclus dans la rénovation majeure d'un immeuble à appartements ? Liste des principaux types de travaux

1.3. Classement des réparations
Le système de réparation des immeubles d'habitation prévoit des réparations réglementées et des transformations de réparation et de reconstruction à certains intervalles (voir Fig. 1.1).

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extrait de la fig. 1.1 :
Révision - réparation d'un bâtiment avec remplacement, si nécessaire, d'éléments structurels et d'un système d'équipements d'ingénierie et élimination de l'usure fonctionnelle (morale) en les modernisant.

La reconstruction d'un bâtiment est un ensemble de travaux et de mesures organisationnelles et techniques avec l'élimination de l'usure physique et fonctionnelle (morale) et la modification des indicateurs techniques et économiques afin d'améliorer les conditions de vie, la qualité de service et d'augmenter le volume des services. .

Il est recommandé de prendre du temps entre les réparations et les volumes approximatifs de réparations et de transformations de réparation et de reconstruction à des fins de planification à long terme conformément au VSN 58-88(r), et pour la planification à moyen et court terme, ils sont spécifiés basé sur état technique, la planification architecturale et caractéristiques de conception Tours d'appartements.

Rénovation majeure des bâtiments- remplacement ou restauration pièces détachées ou des structures entières(à l'exception du remplacement complet des structures principales dont la durée de vie détermine la durée de vie immeuble en général) et l'ingénierie et l'équipement technique des bâtiments en raison de leur usure physique, ainsi qu'éliminer, si nécessaire, les conséquences de la détérioration fonctionnelle (morale) des structures et réaliser des travaux pour améliorer le niveau d'amélioration interne, c'est-à-dire modernisation des bâtiments. Lors d'une grande rénovation, la détérioration physique (partielle) et fonctionnelle (partielle ou complète) des bâtiments est éliminée.

Une refonte majeure consiste à remplacer un, plusieurs ou tous les systèmes d'équipements d'ingénierie, ainsi qu'à remettre en bon état tous les éléments structurels de la maison.

La révision est divisée en révision complète et révision sélective.

a) La révision complète est une réparation impliquant le remplacement d'éléments structurels et d'équipements d'ingénierie et leur modernisation. Il s'agit de travaux couvrant l'ensemble du bâtiment ou ses sections individuelles, dans lesquels leur usure physique et fonctionnelle est compensée.
b) La révision sélective est une réparation avec remplacement complet ou partiel d'éléments structurels individuels de bâtiments et de structures ou d'équipements, visant à compenser pleinement leur usure physique et partiellement fonctionnelle.

La classification comme type de grosse réparation dépend de l'état technique des bâtiments destinés à la réparation, ainsi que de la qualité de leur aménagement et du degré d'amélioration interne.

Par exemple, les travaux de remplacement d'une colonne montante d'eau froide ou d'eau chaude peuvent être reconnus comme liés à des travaux de réparation majeurs. Ou plutôt une refonte sélective. Bien qu'il existe un autre avis (voir ci-dessous).

Une refonte complète par rapport à la loi fédérale n° 185-FZ prévoit la mise en œuvre de tous les types de travaux prévus à l'article 15 (à l'exception de la réparation des sous-sols et des ascenseurs dans les bâtiments où ils n'existent pas).
Lors des réparations, des matériaux doivent être utilisés pour garantir la durée de vie standard des structures et des systèmes à réparer. La composition des types et sous-types de travaux doit être telle qu'après des réparations majeures, l'immeuble satisfasse pleinement à tous exigences opérationnelles(plus en détail dans la section 2). La révision sélective en relation avec la loi fédérale n° 185-FZ est chargée d'effectuer espèce individuelle travaux prévus à l'article 15.
Des révisions sélectives sont effectuées en fonction de l'état technique conceptions individuelles Et systèmes d'ingénierie en les remplaçant totalement ou partiellement.
...

2.1.9. La liste des travaux réalisés lors des grosses réparations du parc immobilier est donnée en annexe 9 du. L'annexe 3 à contient une liste des éléments structurels, des systèmes et équipements d'ingénierie et les périodes approximatives de leur fonctionnement avant les réparations majeures. La liste couvre toute la variété des immeubles d'habitation en termes de caractéristiques de conception et d'équipements d'ingénierie, construits et exploités au moment de la publication de ce document. document normatif, et, par conséquent, applicable aux fins des présentes lignes directrices dans le cadre établi par la partie 3, article 15 de la loi fédérale n° 185-FZ.

2. Pour les grosses réparations - sur la base du devis des travaux. Le montant estimé est divisé en superficie totale résidentiel et locaux non résidentiels immeuble d'habitation (à l'exception de la zone des sièges usage commun) et pour le nombre de mois pendant lesquels, sur décision des propriétaires, le coût des travaux sera payé.

La deuxième option pour payer les grosses réparations est d'un montant de . C’est simple et direct, mais ne prend pas en compte les caractéristiques individuelles de chaque cas. De plus, cette norme fédérale n'était pas initialement prévue pour être incluse dans les paiements car a été développé pour être utilisé dans les relations intergouvernementales.

Dans tous les cas, la décision sur le montant du paiement pour les réparations courantes et majeures est prise lors d'une assemblée générale des propriétaires d'immeubles à appartements (et si la maison est dans un HOA, alors la décision est prise de la manière établie par la charte du partenariat).

3. Informations supplémentaires sur la question

Sur la question de la classification des travaux en réparations courantes ou majeures, il existe un autre avis, basé sur l'annexe n° 7 recommandée à.
Je cite:

Liste des travaux liés aux réparations en cours
<...>
12. Approvisionnement en eau et assainissement, approvisionnement en eau chaude
Installation, remplacement et restauration de la fonctionnalité d'éléments et de parties individuels des systèmes internes d'approvisionnement en eau et d'assainissement, d'approvisionnement en eau chaude, y compris les unités de pompage dans les bâtiments résidentiels.

Ainsi, les travaux de remplacement des colonnes montantes d'eau froide et d'eau chaude peuvent être considérés comme liés aux travaux de réparation courants. Il existe une pratique judiciaire.

Ceux. la question clé qui provoque des divergences est de savoir quoi compter "système" Et "élément" dans ce contexte. Une réponse sans ambiguïté dans règlements pas encore trouvé.

4. Types de travaux de grosses réparations d'immeubles à appartements conformément à la loi fédérale n° 185-FZ du 21 juillet 2007

Article 15.
Partie 3. Les types de travaux de réparations majeures des immeubles d'habitation conformément à la présente loi fédérale comprennent :
1) réparation des systèmes d'ingénierie internes d'électricité, de chauffage, de gaz, d'approvisionnement en eau et d'évacuation des eaux usées ;
(Article 1 tel que modifié par la loi fédérale du 29 décembre 2010 N 441-FZ)
2) la réparation ou le remplacement des équipements d'ascenseur reconnus impropres à l'exploitation et, le cas échéant, la réparation des cages d'ascenseur ;
3) réparations de toiture ;
4) réparation sous-sols liés aux biens communs dans les immeubles à appartements ;
5) isolation et réparation des façades ;
6) installation de compteurs collectifs (maison commune) pour la consommation des ressources et d'unités de contrôle (énergie thermique, chaude et eau froide, énergie électrique, gaz);
(Article 6 introduit par la loi fédérale du 29 décembre 2010 N 441-FZ)
7) réparation des fondations des immeubles d'habitation.
(Article 7 introduit par la loi fédérale du 29 décembre 2010 N 441-FZ, telle que modifiée par la loi fédérale du 25 décembre 2012 N 270-FZ)

QUESTION:
Écoutez, si des réparations majeures ont déjà été effectuées avec l'argent du budget, alors que faire dans ce cas ? Disons qu'ils ont fait une rénovation en profondeur, puis ont créé un HOA, enverra-t-il toujours une partie de l'argent du taux tarifaire quelque part ? ou comment. Dmitri.

RÉPONDRE:
Les mêmes travaux ne peuvent être pris en compte sous deux rubriques - à la fois comme grosses réparations au détriment des fonds budgétaires, et comme réparations courantes pour le compte de la HOA. L'un ou l'autre.
En collectant les redevances pour les locaux d'habitation, la HOA les dépense pour les besoins opérationnels courants de la maison et la constitution d'un fonds de réparation.
Mais si la condition pour les grosses réparations au détriment des fonds budgétaires était le paiement par les membres du HOA d'une certaine part des frais pour les grosses réparations (comme cela se produit actuellement sous 185-FZ), alors le HOA percevra une redevance cible pour les réparations majeures et envoyer les fonds collectés le cas échéant.

Les travaux de réparation sont une mesure d’entretien obligatoire pour toute maison. Le maintien en bon état de la structure de base, des communications et des finitions permet à la maison d'être utilisée pendant longtemps conformément à son objectif opérationnel. Dans le même temps, les formats des travaux de réparation peuvent être différents. Ils déterminent le calendrier, les listes d'actions de travail, les coûts, les normes de sécurité, etc. La différence fondamentale est réparations en cours des grosses réparations, qui s'expriment à la fois dans les approches d'organisation des processus et dans la complexité des opérations réalisées.

Définition des réparations en cours

Conformément à définition normative, les réparations en cours sont des mesures visant à protéger en temps opportun et systématiquement l'objet entretenu contre les dommages et les dysfonctionnements. Sous l'objet dans dans ce cas implicite bâtiments industriels, les réseaux de communication, les structures et bâtiments résidentiels. En d’autres termes, les réparations actuelles à la maison sont une liste mesures préventives, axé sur la réparation de certaines structures sous forme d'éléments qui forment des projets de construction.

Les éditions modernes des normes soulignent que les mesures techniques visent spécifiquement à éliminer les défauts existants. Mais lors de l'élaboration d'un projet pour un événement, des travaux peuvent très bien être ajoutés visant à renforcer les éléments de travail. Par exemple, travail préventif pour les réparations de routine, peut inclure un renforcement pieds de chevrons toitures, pose de patchs, pose de cadres de protection sur les fondations et les murs. De telles solutions élimineront à l’avenir la formation de nouveaux dommages et processus destructeurs.

Définition d’une refonte majeure

Les réparations majeures signifient la restauration ou le remplacement complet des structures du bâtiment, ainsi que des équipements d'ingénierie avec communications. En pratique, une rénovation majeure d'une habitation peut se traduire par une rénovation complète ou partielle de l'aspect de la maison, de son design d'intérieur et procéder à la modernisation. Dans le même temps, il existe des restrictions qui ne permettent pas aux entrepreneurs d'éliminer complètement les structures principales - du moins dans les cas où ces travaux ne correspondent pas à la durée de vie de la maison. Autrement dit, si une structure peut être utilisée pendant 20 à 30 ans, elle ne peut alors pas être renouvelée sans signes évidents de destruction lors des réparations.

Essentiellement, la refonte élimine les conséquences de l’usure fonctionnelle ou physique des objets. Par conséquent, des travaux à grande échelle sont souvent effectués pour mettre à jour les équipements d'ingénierie et les sections porteuses. Dans ce contexte, on peut noter la différence suivante entre les réparations en cours et les grosses réparations : si dans le premier cas nous parlons de sur le travail avec des dommages et des pannes locaux, puis dans la seconde opération complexe sont effectuées qui affectent plusieurs éléments interdépendants.

Différences selon le type de travail

Les opérations techniques lors des réparations de routine peuvent inclure la réparation, le remplacement, la correction des structures, la pose du revêtement, l'aménagement du territoire, etc. L'équipe de maintenance peut remplacer des éléments individuels de plomberie, restaurer un mur partiellement détruit ou mettre à jour sol. C'est-à-dire qu'il s'agit de travaux qui n'impliquent pas d'intervention radicale dans la structure et se manifestent le plus souvent par l'élimination de problèmes externes évidents. Parallèlement, les normes des réparations courantes et majeures peuvent se chevaucher dans les listes de travaux. Par exemple, l'approvisionnement en eau, l'assainissement et, en général, l'approvisionnement en eau en tant qu'objets peuvent concerner des activités de réparation de routine dans le sens où, afin de restaurer la fonctionnalité, l'entrepreneur peut mettre à jour leurs éléments, jusqu'aux colonnes montantes et aux unités de pompage. Mais les grosses réparations occupent également le même domaine, puisque les réseaux d'ingénierie et les communications y sont affectés - une autre chose est que dans les projets, on peut parler de la restauration systémique de l'opérabilité des canaux avec un remplacement complet de l'infrastructure.

Différence de financement

Les différences dans l'organisation et le paiement des activités de réparation sont déterminées par le type d'objet. La maison peut être privée ou composée de plusieurs appartements. Dans le premier cas, tant les réparations capitales que les réparations en cours relèvent entièrement de la responsabilité du propriétaire. Il est responsable à la fois de l'organisation et du financement des réparations. Cependant, cela n'exclut pas la possibilité de s'adresser à une entreprise de construction qui, là encore, contre rémunération, se chargera Entretien maisons de toute complexité. S'il s'agit de biens communs, alors la différence entre les réparations en cours et les grosses réparations sera du montant du paiement. Dans chaque cas, le montant des cotisations est calculé individuellement - en fonction de l'état de la maison, de la région et d'autres facteurs. La société de gestion est chargée d'organiser et de réaliser directement les activités de réparation.

Différence de timing

Pour des raisons évidentes, la nécessité d'effectuer des réparations de routine se pose beaucoup plus souvent que d'organiser des réparations majeures. Par conséquent, le format des opérations techniques locales est appliqué une fois tous les 3 à 6 mois. Mais il s'agit d'un délai approximatif, car le bâtiment devra peut-être être réparé prématurément si, par exemple, un accident survient. Il est important de souligner que les aménagements de l'horaire des travaux, ainsi que leur liste, peuvent être modifiés par les résidents de la maison lors d'une assemblée générale.

Quant aux révisions, elles sont effectuées tous les 3 à 5 ans. Dans ce cas, l'assemblée des propriétaires peut également reporter le délai s'il existe des raisons impérieuses. La principale différence entre les réparations en cours et les grosses réparations dans cette partie est que lors de la réalisation d'opérations à grande échelle de mise à jour ou de remplacement de structures, les résidents de la maison doivent en être informés au préalable. Cela s'applique particulièrement aux grosses réparations, et les événements locaux actuels peuvent même avoir lieu sans information.

Différences entre révision et reconstruction

Souvent, le terme reconstruction est introduit dans le concept de révision majeure, et parfois même de réparation courante. D'un point de vue technique, une telle mixité peut être équitable : lors de la reconstruction, des travaux de même complexité et dans les mêmes zones peuvent être réalisés. Mais les tâches de la reconstruction sont fondamentalement différentes. Pour les réparations en cours, l'objectif est de corriger des problèmes et des dommages spécifiques, tandis que les réparations majeures visent à éliminer les violations systémiques de la structure du bâtiment - c'est son contenu. Des réparations courantes et majeures sont effectuées pour garantir que le bâtiment revienne au moins à son état antérieur avec une fiabilité et une sécurité de base. À son tour, la reconstruction utilisant les mêmes outils techniques est réalisée dans le but de modifier les paramètres du bâtiment, même si à ce moment il est dans des conditions optimales d'exploitation.

Autres nuances dans les différences

La difficulté de distinguer les deux formats de réparation réside dans le fait qu'il n'y a pas encore de frontières claires entre eux. Par exemple, il existe le concept de refonte sélective, qui vise à remplacer partiellement les structures des bâtiments. Mais il est également possible de réaliser des activités similaires dans le cadre d’opérations de réparation en cours. De plus, une rénovation complète d'un bâtiment peut en pratique inclure des couches entières d'opérations, qui sont directement désignées comme une liste des réparations en cours. Une distinction stricte ne peut donc avoir lieu qu'au moment où le projet a déjà reçu la désignation appropriée.

Conclusion

Pour la personne moyenne, connaissance des caractéristiques de la séparation différents types les réparations peuvent avoir grande importance, même si cela n’est pas associé aux processus organisationnels formels de tels événements. Ceci est important, par exemple, pour les propriétaires privés qui planifient une rénovation majeure de leur maison dans un certain délai, en utilisant leurs propres finances. Comprendre en quoi les réparations majeures diffèrent des réparations actuelles aidera à classer les types d'opérations techniques - en conséquence, à déterminer leur degré de complexité, ainsi que la responsabilité des exécutants. Ceci est également important pour les résidents d'immeubles à appartements qui entretiennent des relations juridiques et économiques avec société de gestion effectuer des réparations.

Les lecteurs demandent souvent de préciser quels types de travaux, selon le Code du logement Fédération Russe, concernent des réparations majeures d'un immeuble à appartements, et certaines des réparations en cours.

Pour éviter toute confusion sur les événements de la vie d'une maison liés aux réparations en cours, vous devez vous rappeler : les réparations en cours sont planifiées, c'est-à-dire Il s'agit exclusivement des travaux qui sont inclus dans le devis, le plan de travail, etc. préalablement adoptés.

Les réparations en cours ne s'appliquent pas travaux d'urgence et les travaux liés à l'entretien de la maison.

Entretien- il s'agit du remplacement d'une partie, pas du tout. Par exemple, si dans la fenêtre d'entrée vous devez insérer verre brisé- il s'agit d'une réparation de routine, et si une vitre usée est complètement remplacée, il s'agit d'une réparation majeure. Il s'ensuit : des réparations courantes et majeures peuvent être effectuées sur n'importe quelle partie de la maison.

Réparations en cours par article

Fondations:

Scellement et remplissage de joints, fissures, restauration de revêtement de fondations murales, etc.
Élimination des déformations locales par repositionnement, renforcement, etc.

Renforcement (aménagement) des fondations des équipements (ventilation, pompage, etc.).
Modification de sections individuelles de fondations en bandes, de piliers ou de chaises sous des bâtiments en bois.
Installation et réparation de conduits de ventilation.
Remplacement ou réparation de zones aveugles.
Restauration de fosses, entrées de sous-sols.
Restauration des zones endommagées de la fondation.

Murs et façades :

Scellement de fissures, remplissage de joints, relais de sections individuelles de murs en briques.
Scellement des joints entre les éléments des bâtiments préfabriqués, colmatage des nids-de-poule et des fissures à la surface des blocs et des panneaux.
Poinçonnage (scellement) de trous, douilles, rainures.
Restauration de murs individuels, linteaux, corniches, reflux.
Changement de couronnes individuelles, d'éléments de charpente, renforcement, isolation, calfeutrage de rainures, changement de pans de parement mural en bois.
Isolation des zones de congélation des murs des pièces individuelles.
Remplacement des enduits et parties saillantes en façade. Remplacement des drains sur les ouvertures de fenêtres.
Restauration de zones d'enduit et de bardage, moulures.
Réparation et peinture de façades.
Réparation et peinture de plinthes.

Étages :

Fixation temporaire des sols.
Remplacement partiel ou renforcement d'éléments individuels de parquet.
Scellement des nids-de-poule et des fissures dans les structures en béton armé.
Isolation des étagères supérieures et des poutres en acier dans les combles. Peinture des poutres.
Scellement des coutures et des fissures.

Toits :

Renforcement des éléments en bois système de chevrons, y compris le changement des pieds de chevrons individuels, des crémaillères, des entretoises, des sections de poutres faîtières, des lits, des mauerlats, des pouliches et des revêtements.
Antiseptique et protection contre le feu structures en bois.
Tous types de travaux visant à éliminer les dysfonctionnements des toitures en acier, amiante-ciment et autres matériaux à la pièce (à l'exception du remplacement complet du revêtement), y compris tous les éléments adjacents aux structures, revêtements de parapets, chapeaux et parasols sur les canalisations, etc.
3remplacements tuyaux d'évacuation et leurs éléments.
Rénovation partielle toiture en rouleau avec le remplacement de sections individuelles.
Remplacement complet de la couche supérieure du tapis roulé avec remplacement partiel des couches sous-jacentes.
Remplacement (restauration) de sections individuelles de toiture non enroulable (en pièces détachées et en métal).
Pose ou restauration de la couche de protection et de finition des toitures roulées et non roulées.
Remplacement de tronçons de grilles de parapets, escaliers de secours, escabeaux, manchons, clôtures, ancrages ou supports radio, dispositifs de mise à la terre des bâtiments avec restauration de l'étanchéité du point de fixation.
Restauration et installation de nouveaux passages vers les combles par des canalisations de chauffage et des conduits de ventilation.
Restauration et réparation des noues, faîtes et avant-toits des conduits de ventilation.
Réparation de l'étanchéité, du pare-vapeur et restauration de la couche isolante du revêtement des combles.
Réparation lucarnes et sorties sur les toits.
Équipement appareils fixes, pour attacher des cordes de sécurité.

Remplissages de fenêtres et de portes :

Remplacement, restauration d'éléments individuels, remplacement partiel des remplissages de fenêtres et de portes liés aux biens communs.
Installation de ferme-ressorts, butées, etc.
Cloisons liées aux biens communs.
Renforcement et remplacement de sections individuelles de cloisons en bois.
Réparation des fissures dans les cloisons en dalles, regarnissage de sections individuelles de celles-ci.
Améliorer les propriétés d'insonorisation des cloisons (étanchéité des liaisons avec les structures adjacentes, etc.).

Escaliers, balcons, porches (parapluies-visières) au dessus des entrées des entrées, sous-sols, au dessus des balcons des étages supérieurs :

Remplissage de nids-de-poule, de fissures dans les marches et les plates-formes.
Remplacement de marches individuelles, girons, contremarches.
Remplacement partiel et renforcement des garde-corps métalliques et des éléments d'escalier.
Scellement des nids-de-poule et des fissures dans le béton et le béton armé dalles de balcon, porche, parasols ; remplacement promenade avec toiture en acier, remplacement des grilles des balcons.
Restauration ou remplacement d'éléments individuels du porche ; restauration ou installation de parasols au-dessus des entrées des entrées, des sous-sols et au-dessus des balcons des étages supérieurs.
Appareil grilles métalliques, garde-fenêtres au-dessus des entrées du sous-sol.

Étages :

Remplacement de sections individuelles de revêtement de sol dans les espaces communs.
Remplacement (pose) de l'imperméabilisation des sols en individuel installations sanitaires avec un changement complet de couverture.

Finition intérieure :

Restauration des murs et plafonds en plâtre dans des endroits séparés. Restauration de revêtements de murs et de sols avec carreaux de céramique et autres à des endroits séparés dans les pièces auxiliaires - escaliers, caves, greniers.
Tous types de travaux de peinture et de verrerie dans les locaux annexes - escaliers, caves, greniers.
Réparation réparatrice des dommages causés dans le cadre de l'élimination des situations d'urgence.

Chauffage central:

Changement de sections individuelles de canalisations, sections, appareils de chauffage, vannes d'arrêt et de contrôle liées à la propriété commune.
Installation (si nécessaire) de vannes d'air.
Isolation des canalisations, appareils, vases d'expansion, rampes nouvellement posés.
Relais, doublure de porcs, cheminées.

Ventilation:

Changement de sections individuelles et élimination des fuites dans les conduits de ventilation, les puits et les chambres.
Remplacement du ventilateur, vannes d'air, autres équipements dans les espaces communs.

Approvisionnement en eau, assainissement, approvisionnement en eau chaude :

Remplacement de sections individuelles de canalisations de systèmes intra-maison, scellement des connexions, élimination des fuites, renforcement et isolation des canalisations nouvellement posées, essai hydraulique systèmes.
Remplacement de robinets d'eau individuels, mitigeurs, douches, lavabos, lavabos, toilettes, baignoires, Vannes d'arrêt dans les espaces communs, y compris le premier dispositif de déconnexion situé sur la dérivation des colonnes montantes.
Isolation et remplacement des raccords des réservoirs d'eau dans les combles.
Remplacement des bouches d'incendie internes.
Réparation de pompes et de moteurs électriques, remplacement de pompes individuelles et de moteurs électriques de faible puissance.
Installation, remplacement et restauration de la fonctionnalité d'éléments individuels et de parties d'éléments liés à la propriété commune.

Appareils électriques :

Remplacement des tronçons défaillants du réseau électrique de l'immeuble, hors Électricité du net appartements résidentiels.
Remplacement des lampes dans les parties communes des bâtiments.
Remplacement des fusibles, disjoncteurs, commutateurs par lots, dispositifs de distribution d'entrée, tableaux de distribution.
3remplacement et installation de photo-interrupteurs, relais temporisés et autres automatismes ou télécommandeéclairage des espaces communs.
3remplacement des moteurs électriques et nœuds individuels installations électriques d'équipements de génie du bâtiment.
Réparation de cuisinières électriques fixes incluses dans la propriété commune.

Dispositifs techniques spéciaux communs à la maison :

Remplacement et restauration d'éléments et parties d'éléments de dispositifs techniques spéciaux conformément aux réglementations établies par les fabricants ou les autorités exécutives fédérales autorisées.

Vide-ordures :

Restaurer la fonctionnalité des dispositifs de ventilation et de chasse d'eau, des couvercles de vannes de collecte des déchets et des dispositifs de vanne et d'autres éléments de goulotte à déchets.

Aménagement extérieur :

Réparation et restauration de sections détruites de trottoirs, d'entrées, de sentiers, de clôtures et d'équipements pour zones sportives, utilitaires et récréatives, plates-formes et hangars pour conteneurs à déchets. Remplacement des équipements des terrains de sport.

Système d'alimentation en gaz interne :

Installation, remplacement et restauration des fonctionnalités internes équipement à gaz, qui fait partie de la propriété commune de la maison.

Rénovations majeures dans un immeuble à appartements

Article 174 du Code du logement de la Fédération de Russie. Utilisation des fonds du fonds de réparation des immobilisations

1. Les fonds du fonds de réparation des immobilisations peuvent être utilisés pour payer des services et (ou) des travaux de réparations majeures sur les biens communs dans un immeuble à appartements, un développement documentation du projet(si la préparation de la documentation du projet est nécessaire conformément à la législation sur l'urbanisme), le paiement des services de contrôle de la construction, le remboursement des prêts reçus et utilisés pour payer les services, travaux spécifiés, ainsi que pour payer les intérêts sur l'utilisation de ces prêts, prêts, paiement des frais d'obtention de garanties et garanties de ces prêts.

Parallèlement, aux frais du fonds de réparation des immobilisations dans la limite du montant constitué sur la base de taille minimale contribution pour les grosses réparations fixée par règlement acte légal sujet de la Fédération de Russie, le financement peut être effectué UNIQUEMENT pour les travaux prévus à la partie 1 de l'article 166 du présent Code, et pour les travaux prévu par la loi entité constitutive de la Fédération de Russie, le remboursement des crédits et prêts reçus et utilisés pour payer ces travaux, ainsi que le paiement des intérêts pour l'utilisation de ces crédits et prêts.

La partie 1 spécifiée de l'article 166 est une liste des prestations et travaux de grosses réparations des biens communs dans un immeuble à appartements.

Il comprend:

réparation de systèmes d'ingénierie internes d'électricité, de chauffage, de gaz, d'approvisionnement en eau et de drainage ;

réparation ou remplacement d'équipements d'ascenseur jugés impropres à l'exploitation, réparation de cages d'ascenseur ;

réparation de toiture, y compris conversion d'un toit non ventilé en toit ventilé, installation de sorties sur le toit ;

réparation de sous-sols appartenant à des biens communs dans un immeuble à appartements ;

isolation et réparation de la façade;

installation de compteurs collectifs (domestiques) pour mesurer la consommation des ressources nécessaires à la fourniture utilitaires, et des unités de gestion et de régulation de la consommation de ces ressources (énergie thermique, eau chaude et froide, électricité, gaz) ;

réparation des fondations d'un immeuble à appartements.

De nombreuses personnes inexpérimentées qui souhaitent commencer à rénover leur maison s'intéressent à la question de savoir pourquoi, ce qui n'est pas surprenant, car ceux qui n'ont pas rencontré un problème similaire ne savent absolument rien de cette question. Certains ne soupçonnent pas que la rénovation d'appartements, par exemple, peut être réalisée non seulement par le propriétaire lui-même, mais aussi partiellement services publics. dépend de ce qui doit être fait et de la gravité de la situation. Si l'appartement est en mauvais état, il est toujours possible de demander l'aide de la mairie. Il en va de même pour les situations où des rénovations de bâtiments sont prévues.

Qu'est-ce que la réparation ?

Afin de répondre correctement à la question de savoir en quoi les réparations diffèrent des réparations majeures, vous devez comprendre le processus lui-même. Qu'est-ce que la réparation ? Le concept de « réparation » signifiait à l’origine « remplacement ». Et si vous comptez sur cela, vous comprendrez l'essence du processus. Toute action visant à améliorer l'apparence et la fonctionnalité de la pièce est une réparation. Vous devez comprendre que le but de certains processus est de mettre à jour quelque chose, tandis que d'autres sont de le remplacer. La différence entre ces œuvres implique différents types processus désigné. Ici apparaissent des concepts tels que les réparations majeures et en cours. Pour comprendre la différence, vous devez étudier chacun d’eux séparément.

Quelle est la différence entre une rénovation et une rénovation majeure ?

Nous imaginons maintenant de manière abstraite que le processus peut être planifié non seulement dans un appartement, mais également dans une maison privée, et qu'il est également effectué beaucoup plus souvent qu'un processus capital. Cela est effectué selon les besoins, et cela inclut tous les travaux périodiquement effectués dans la pièce pour remplacer une pièce ou éliminer des défauts. Les travaux peuvent concerner une partie de la salle, ou bien couvrir l'ensemble du bâtiment, mais n'affectent pas les structures principales. Si nous parlons d'une refonte majeure, alors un remplacement complet de la structure ou d'une partie de la structure est déjà en cours. Pour bien imaginer la différence dans la pratique, nous pouvons donner un exemple : par exemple, refaire la toiture d'une maison fait référence à une révision majeure, tandis que l'installation de pièces sur le toit est une rénovation courante, ou une différence importante est que dernière option ne nécessite pas de gros les coûts financiers contrairement au premier. Examinons maintenant chaque type séparément.

Entretien

Si nous en avons assez d'un intérieur ennuyeux ou s'il est nécessaire de mettre à jour quelque chose apparence locaux, nous parlons alors de planifier une mise à jour cosmétique. La réparation d'appartements ou de maisons dans un but similaire peut comprendre les types de travaux suivants :

• recouvrir les murs avec un nouveau papier peint ;
• blanchir à la chaux ou peindre les dalles de plafond ;
• remplacement des structures de portes et fenêtres;
• installation d'un type différent, etc.);
• pose de carrelage ;
• démontage et changement des revêtements de sol ;
• toutes sortes.

La principale différence par rapport à l'option capitale est que tous les travaux n'affectent pas les structures principales de l'appartement ou de la maison. Aucun permis n'est nécessaire pour effectuer de telles réparations, et le propriétaire lui-même ainsi que les équipes qu'il engage peuvent les effectuer.

Rénovation majeure

Lorsqu'ils parlent de ce type de travaux, les experts entendent des changements globaux dans la conception d'une maison ou d'un appartement, affectant notamment murs porteurs. Un des les nuances les plus importantes La différence entre la réparation et la révision est que pour mener à bien un processus global, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation des services concernés. Le type de service dépend du type de travail que vous allez effectuer. Par exemple, si vous souhaitez démolir un mur, vous devez alors obtenir l'autorisation de l'architecte du bâtiment, si vous changez un tuyau de chauffage, vous aurez besoin de l'accord du réseau de chaleur, etc. taper?

• changer la disposition d'un appartement ou d'un immeuble;
• travail global avec murs, sols et plafonds ;
• remplacement complet du pipeline ;
• remplacement de tous les éléments du circuit électrique ;
• pose de carrelage sur murs et sols ;
• mettre à jour tous les éléments de plomberie de la maison ;
• installation de fenêtres ou de portes supplémentaires ;
• conception des trous de ventilation.

Si de telles réparations sont prévues dans l'appartement, après avoir reçu tous les permis, vous pouvez commencer à travailler vous-même ou embaucher des travailleurs. S'il s'agit d'un espace ou d'un bâtiment public, un projet et un devis de travaux préalablement préparés sont nécessaires. Le plan doit détailler les points suivants :

• une liste de tous les éléments nécessitant une réparation ou un remplacement ;
• une liste des travaux à réaliser ;
• évaluation du prix de chaque œuvre;
• une liste des matériaux nécessaires aux réparations et leur coût ;
• indication des services supplémentaires(transports, travailleurs) ;
• calendrier et calendrier des réparations par étapes.

Types de réparations

La rénovation d'immeubles ou d'appartements peut être réalisée de différentes manières, en fonction de l'ampleur des travaux et des capacités du propriétaire. DANS Dernièrement On entend de plus en plus souvent le mot « rénovation de qualité européenne ». Il ne s'agit pas d'un type de rénovation. Ce mot signifie simplement le fait que les travaux sont réalisés conformément aux exigences adoptées dans les pays européens. Si nous parlons de types, alors nous distinguons :

1. "Option économique." Seulement travail nécessaire pour donner à la pièce un aspect frais.
2. "Options Standard". Ici, nous ajoutons des travaux pour remplacer le câblage et certains éléments de communication.
3. "Réparer Lux". Les gens appellent ce type de « réparation clé en main ». Le travail du concepteur s’ajoute au travail des entrepreneurs. Ce type de réparation est rarement effectué par le propriétaire lui-même, car il demande beaucoup d'efforts et de connaissances.

Estimations

Un devis pour les réparations en cours est requis si les travaux sont prévus en bâtiment public ou si cela sera réalisé par un entrepreneur. Sur la base de l'estimation, un projet complet réparation. L'estimation elle-même est réalisée après avoir identifié tous les types de travaux à réaliser. La documentation de devis comprend de nombreux actes :

• estimations locales ;
• calcul d'estimation locale ;
• estimation d'objet;
• calcul d'estimation d'objet ;
• estimation sommaire;
• liste récapitulative des coûts.

Sur la base de ces documents, un acte est dressé et le coût de la réparation envisagée est déterminé.

Sélection d'un entrepreneur

Que vous envisagiez de rénover un immeuble à appartements ou un ménage privé, le choix d'une équipe de travailleurs est une procédure très responsable. Vous pouvez faire confiance à la publicité sur Internet ou aux conseils d'amis, mais n'oubliez pas qu'il est préférable de choisir des personnes dont vous avez vu le travail de vos propres yeux. Quelles sont les options possibles ? Tous les travaux de réparation peuvent être effectués par :

1. Compagnie de construction.
2. Équipe de travaux de construction privée.
3. Maître unique.

Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Par exemple, compagnie de construction a suffisamment d'expérience et garantit la qualité avec son nom. Mais en vous tournant vers des travailleurs du privé, vous pouvez faire des économies. Le choix de l'entrepreneur appartient entièrement au propriétaire de la maison qui, après avoir pesé le pour et le contre, doit décider bonne solution. Nous nous limiterons à un seul conseil : si vous en avez l'opportunité financière, ne prenez pas de risques, contactez des spécialistes expérimentés pour ne pas tout refaire.

Pour soutenir condition normale Tout bien immobilier nécessite des travaux d’entretien et de réparation. En cas de dommages matériels graves, des réparations majeures sont nécessaires. Dans d'autres cas, les travaux en cours seront suffisants. Voyons ensuite la rénovation actuelle des locaux, de quoi il s'agit et qui doit la réaliser.

Que dit la loi concernant les réparations courantes d'un immeuble à appartements ? Photo n°1

Toute propriété doit être entretenue par ses propriétaires (propriétaires) en bon état. Les dispositions du Code du logement indiquent que les propriétaires des locaux supportent la charge de leur entretien. Par conséquent, si nécessaire, ils doivent y effectuer les travaux de réparation requis.

De plus, ils participent aux frais d'entretien des biens communs dans Bâtiment à plusieurs étages(ci-après dénommé MKD). Il s'agit notamment des paiements pour les paiements courants effectués par les organismes de services. réparations programmées. Les personnes occupant des locaux en vertu d'un contrat de location ont l'obligation d'effectuer les réparations courantes.

Des travaux d'investissement plus sérieux sont effectués par le propriétaire. À cet égard, la distinction entre ces œuvres est d’une grande importance. Lors de l'attribution des responsabilités de réparation des locaux, il est important de déterminer quel travail appartient à quel type de réparation. La législation civile et celle du logement ne répondent pas à cette question.

Les informations pertinentes peuvent être tirées des règlements du Comité national de la construction de la Fédération de Russie :

1. Résolution du Comité national de la construction de la Fédération de Russie du 27 septembre 2003 N 170 « Sur l'approbation des règles et normes opération technique parc immobilier."
2. Manuel méthodologique sur l'entretien et la réparation du parc immobilier MDK 2-04.2004.

Liste des travaux liés aux réfections en cours des locaux

Quels travaux sont inclus dans la liste des tâches obligatoires lors de la réalisation de réparations courantes ? Photo n°2

A noter qu'il n'existe pas de liste précise des réparations en cours à l'intérieur des appartements (autres locaux d'habitation). Par définition, de tels travaux sont associés à l'élimination des problèmes survenus et à l'amélioration de l'état des locaux. Ces travaux ne doivent pas apporter de modifications majeures aux locaux ni affecter structures porteuses, supposer remplacement completéquipement d'ingénierie.

Les travaux en cours comprennent la peinture des sols, des murs, du papier peint, le blanchiment des plafonds, le remplacement de la plomberie, le remplacement des fenêtres, des radiateurs, le remplacement des tuyaux, la réparation du câblage et des prises. Quant à la réparation des locaux communs et autres éléments de l'immeuble, voici une liste approximative de ces travaux.

Selon les règles approuvées par le Comité national de la construction le 27 septembre 2003, les types de travaux suivants sont reconnus comme courants :

• plâtrer et peindre les murs et les plafonds;
• restauration de revêtements de sol;
• réparation d'escaliers, clôtures, garde-corps;
• remplacement et réparation de garnitures de portes et de fenêtres;
• combler les nids-de-poule, les fissures et les crevasses ;
• isolation de certaines parties des locaux en cas de gel ;
• réparation et remplacement partiel de tuyaux, robinets, mélangeurs, pompes ;
• restauration d'équipements à gaz;
• réparation d'éléments de goulotte à déchets;
• renforcer les cloisons existantes ;
• remplacement et réparation de ventilateurs et autres équipements de ventilation ;
• remplacement des lampes dans les entrées et les espaces communs ;
• réparation de défauts dans les réseaux électriques.

Et ce n'est pas tout le travail prévu par ces règles. Leur forme complète peut être consultée à l'annexe n° 7 du présent règlement, annexe n° 2 MDK 2-04.2004.

Dans le même temps, les propriétaires d'appartements dans des immeubles à appartements, lorsqu'ils concluent des contrats avec des sociétés de gestion, peuvent déterminer des types de travaux spécifiques.

Fréquence de travail

À quelle fréquence les réparations de routine doivent-elles être effectuées dans un immeuble à appartements ? Photo n°3

Pour l'état satisfaisant des locaux, il est important de l'évaluer périodiquement et d'effectuer en temps opportun des travaux d'entretien. La plupart des travaux sont réalisés comme prévu à des fins préventives. Leur volume et leur liste sont déterminés lors des inspections de locaux spécifiques en fonction de l'état existant au moment de l'inspection.

Par décret du Comité national de la construction de la Fédération de Russie du 27 septembre 2003 N 170, la fréquence des travaux de réparation en cours est déterminée dans un délai de 3 à 5 ans. Il est important de considérer caractéristiques techniques les locaux (bâtiments) eux-mêmes et affectant leur état conditions extérieures. En règle générale, un plan pour effectuer de tels travaux est établi à l'avance sur la base des informations obtenues à la suite d'inspections. Le MKD doit prendre connaissance de ce plan, ainsi que de l'estimation des travaux proposés.

Toutefois, la nécessité de réaliser de tels travaux peut survenir avant la date prévue au plan. Un tel besoin peut survenir dans des situations d'urgence, lorsque des plaintes sont reçues de résidents d'immeubles à appartements concernant des dysfonctionnements.

Qui doit effectuer les réparations courantes ?

Quant aux travaux de routine à l'intérieur des appartements (autres locaux), leurs propriétaires (locataires) doivent effectuer ces travaux de manière indépendante. A ces fins, ils peuvent également faire appel à des organismes tiers, mais les réparations seront toujours effectuées à leurs frais.

Les réparations des immeubles à appartements doivent être effectuées par des organismes de services et (ou) des entrepreneurs attirés par eux.

Selon le mode de gestion choisi, HOA ou société de gestion :

• élaborer un plan pour les travaux de réparation en cours ;
• déterminer les modalités de leur mise en œuvre ;
• conclure des contrats pour leur mise en œuvre ;
• informer les propriétaires du coût et de l'étendue des travaux.

Réponses aux questions les plus fréquemment posées

Réponses aux questions. Photo n°4

Les actions des organismes de services pour les réparations courantes des biens communs soulèvent toujours de nombreuses questions. Ensuite, nous examinerons les questions les plus fréquemment posées.

Lequel travail actuel doivent être produits par les sociétés de gestion ? Il convient de répéter que des listes approximatives de travaux dans MKD liés aux travaux en cours sont contenues dans la résolution du Comité national de la construction de la Fédération de Russie du 27 septembre 2003 N 170, MKD 2-04.2004. Par ailleurs, une liste précise des travaux est incluse dans le contrat avec la société de gestion. Par conséquent, vous devez d'abord étudier l'accord conclu avec la société de gestion, puis les autres documents réglementaires.

Les résidents des immeubles à appartements peuvent-ils demander des informations à la société de gestion sur les coûts des réparations en cours et les organismes qui les ont réalisées ? Ceci est possible grâce aux dispositions de l'article 161 du Code du logement RF. Il prévoit la transparence de l'information sur les activités de la société de gestion, y compris la réparation des biens communs. Les propriétaires ont le droit de recevoir des informations sur l'entrepreneur et d'autres caractéristiques des travaux effectués.

Quelle est la différence entre le capital et le courant travaux de réparation? Les travaux en cours visent à maintenir un état satisfaisant des locaux et à prévenir leur usure prématurée. Ils comprennent la restauration ou la réparation d'éléments individuels des locaux et l'élimination des dommages mineurs. Les travaux d'investissement affectent les structures porteuses et impliquent un remplacement complet des systèmes d'ingénierie, des équipements et d'autres éléments de base.

Que faire si la société de gestion n'effectue pas les réparations courantes ? Si la société de gestion ne réalise pas les travaux continus requis, cela ne doit pas être ignoré. Personne ne veut payer pour des services qui ne sont pas réellement rendus. Si un tel fait est découvert, vous devez d'abord déposer une plainte auprès du Code criminel lui-même. Si cela ne vous aide pas, vous pouvez vous plaindre auprès de l'inspection du logement ou de Rospotrebnadzor. L'autorité finale pour résoudre cette question peut être le tribunal. Vous pouvez essayer de résoudre ce problème par l'intermédiaire du bureau du procureur.